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10.2. Grundstück- und Gebäudesuche

Ausgehend von Ihren persönlichen Kriterien können Sie gewerbliche Anbieter mit der Suche Ihrer neuen Wohnung beauftragen. Im Internet finden Sie erste Zugänge bei Google (www.google.de).
Die regionalen Printmedien haben in den Wochenendausgaben meistens viele Angebote abgedruckt. Gegebenenfalls können Sie eine eigene Such­annonce aufgeben. Innerhalb der Printmedien finden Sie die Adressen der einschlägigen Maklerbetriebe vor Ort. Orientieren Sie sich nicht an dem Angebot von nur einer Woche. Recherchieren Sie über mehrere Wochen oder Monate systematisch die Angebote. Sollten Annoncen, gerade zum Kauf, wiederholt und möglicherweise mit sinkenden Preisen auftreten, so hat das Objekt irgendwelche Mängel, die andere Interessenten von einem Kauf haben absehen lassen. Orientieren Sie sich auch an örtlichen Richtwertkarten, die die Bodenrichtwerte (Preise) von Grundstücken wiedergeben.
Falls Sie sich für eine neue Mietwohnung interessieren, gibt es in vielen Städten  Mietspiegel, welche die örtlichen Mietpreise auflisten. Optionale Serviceangebote vor Ort können nicht nur die Nebenkosten, sondern auch die Grundmiete erhöhen.
Zugang zu bereits bestehenden Wohnprojekten finden Sie über das Wohnprojekte-Portal  www.wohnprojekte-portal.de (Projekte, „Kontakt und Mitstreiter finden"). Die Projektbörse des Forum Gemeinschaftliches Wohnen e.V. sammelt in Planung oder in der Realisierung befindliche Wohnprojekte. Einen Zugang hierzu bekommen Sie über www.fgw-ev.de (Projektbörse).   Bewohner von existierenden Wohnprojekten helfen Ihnen vor Ort sicher auch weiter. Inzwischen werden Wohnprojekte auch unter www.immoscout24.de angeboten.
Regionale Ansprechpartner können auch die Kontaktstellen des Forum Gemeinschaftliches Wohnen vor Ort sein. Diese finden Sie leider etwas versteckt unter der genannten Adresse: www.fgw-ev.de , (Über uns, Struktur, Regionale Netzwerke).
Der Senat der Stadt Hamburg vergibt 15% aller Grundstücksverkäufe an Baugruppen, Wohnprojekte. Bitte wenden Sie sich an www.stattbau-hamburg.de. Weitere Hochburgen der Wohnprojekteszene befinden in Freiburg und in Tübingen. In München wenden Sie sich an www.urbanes-wohnen.de . In Berlin besuchen Sie bitte www.wohnprojekte-berlin.info .

10.3. Grundstück- und Objektsicherung

Sollten Sie sich für ein Grundstück oder ein Gebäude ernsthaft interessieren und die hiermit verbundenen Daten wie Preise, Grundstücksbeschaffenheit, Größe, Be­baubarkeit etc. geprüft haben, geht es darum, das Objekt für Ihr Vorhaben zu sichern.
 
Eigentum an Grund und Boden erwerben Sie ausschließlich über einen notariellen Vertrag!
 
Alle übrigen Vereinbarungen, und hiervon gibt es viele, sind Absichtserklärungen, die letztendlich keine rechtliche Verbindlichkeit besitzen.

Erfahrung

Klären Sie vor Unterschrift unter einen Notarvertrag unbedingt wesentliche Bestandteile des Grundstücks und des Gebäudes. Hierzu gehören die GFZ und GRZ laut Baunutzungsverordnung und/oder Bebauungsplan, die notwendigen Grenzabstände, die vorhandenen und die möglichen Nachbarbebauungen, falls angrenzende Parzellen noch unbebaut sind, mögliche Altlasten, die Belastungen des Grundstücks in Abteilung II des Grundbuchs, die Lasten im Baulastenverzeichnis, etc.

Baugruppen- und Wohnprojektplanungen dauern erfahrungsgemäß recht lang. Zwei oder mehr Jahre sind eher die Regel als die Ausnahme. Die Abklärung des Baurechts und möglicherweise in Zusammenhang mit Ihrem Wohnprojekt  stehende erforderliche Änderungen des Bebauungsplans erfordern einen er­heblichen zeitlichen Vorlauf.
Grundstücks- und Hausver­käuferinnen bzw. Grundstücks- und Hausver­käufer  sind in der Regel allerdings daran interessiert, möglichst rasch zu ihrem Geld zu gelangen. Sofern es sich um attraktive Liegen­schaften handelt, treten zudem meist weitere Kaufinteressentinnen oder -interessenten auf. Planerinnen und Planer eines Wohnprojekts haben dann die Aufgabe, das in Aussicht ge­nommene Grundstück oder Gebäude solange für sich zu sichern, dass sich die Gruppe formieren kann, der Planungsprozess bis zur Unterschriftsreife fortgeschritten  und die Gruppe zahlungsfähig ist (zur Zahlungsfähigkeit beachten Sie bitte den Baustein „Kosten und Finanzierung").
 

	Erfahrung
	Es ist unabdingbar, dass die Finanzierungsfähigkeit (Zahlungsfähigkeit) der Gruppe vor Kauf eines Grundstücks unwiderruflich feststeht. Sollte dies nicht der Fall sein, begibt sich die Gruppe in ein unnötiges Risiko.

Eine Projekt­entwicklung kostet nicht nur Zeit sondern auch Geld. Es ist be­sonders ärgerlich, wenn Sie viel Aufwand in die Projektentwicklung gesteckt haben und dann feststellen müssen, dass Ihr Grundstück anderweitig verkauft worden ist. Viele Gruppenvorhaben scheitern daran, dass die Grundstücke nicht lang genug für den erforderlichen Planungsprozess reserviert werden können. Sprechen Sie hierzu mit Ihrer Kommune oder dem privaten Grundstücksverkäufer.
           
 

Erfahrung

Durch möglicherweise erforderliche Werbung neuer Gruppenmitglieder für eine Liegenschaft werden auch bei potentiellen Interessentinnen und Interessenten Begehrlichkeiten geweckt. Versuchen Sie erst dann mit Ihrem Vorhaben in die Öffentlichkeit zu gehen, wenn Sie ein Grundstück oder Gebäude einigermaßen gesichert haben. Diese Abwägung ist nicht immer einfach. Es ist häufig vorgekommen, dass sich Ihre Konkurrentinnen oder Ihre Konkurrenten für den Erwerb einer bestimmten Liegenschaft bedeckt halten, solange die Voraussetzungen für Bebaubarkeit noch nicht endgültig geklärt sind oder der Preis zu hoch ist. Die Gruppe leistet erhebliche Vorarbeit und Ihre Konkurrentinnen oder Ihre Konkurrenten profitieren möglicherweise davon, indem sie zu dem Zeitpunkt, zu dem alle Fragen geklärt sind und der Preis endverhandelt ist, schneller sind  als Sie oder einen geringfügig höheren Preis bieten können.

 
Der Sicherung des Grundstücks oder der Gebäudes während des Planungsprozes­ses kommt also eine außerordentliche Bedeutung zu.
 
Von einer unverbindlichen Re­servierung über Absichtserklärungen und Zusagen (auch in schriftlicher Form) durch Privatpersonen oder Gemeindevertreter bis hin zum Notarvertrag sind alle Variatio­nen möglich.
Wie oben bereits erwähnt, ist aber ausschließlich der Notarvertrag ge­eignet, Ihnen Eigentum an der Liegenschaft zu verschaffen.
Gerade im Umgang mit Gemeinden und Kommunen hat es sich bewährt, Vereinbarungen schriftlich festzu­halten, im Zeitablauf zu detaillieren und zu konkretisieren. Von der reinen Interessen­kundgebung über Absichtserklärungen sollten Sie versuchen, zu einer Zusage zu gelangen, welche zum Beispiel durch einen Gemeinderatsbeschluss mit offizieller Zustellung an Sie besiegelt wird.
Hierauf basierend sollten Sie die gesamte Finanzierung Ihres Vorhabens sicherstellen und dann kaufen.
 

	Erfahrung
	Versuchen Sie für einen Gemeindebeschluss oder in einem Bieterverfahren zu be­gründen, warum Sie als Baugruppe oder Wohnprojekt die geeignetere Nutzerin einer Liegenschaft sein können als beispielsweise eine einzelne Erwerberin, ein einzelner Erwerber oder ein Bauträger.

 

10.4. Grundbuch

Einen guten Überblick über das Grundbuch finden Sie unter www.wikipedia.de zum Stichwort Grundbuch. Unter dieser Adresse sind auch viele Links angegeben, welche mindestens Laien ausreichend Informationen zu diesem Thema verschaffen können. Dennoch möchten wir Ihnen nachfolgend einen Überblick verschaffen.
 
Das Grundbuch ist ein amtliches, öffentliches Verzeichnis von Grundstücken. Es ge­nießt öffentlichen Glauben gemäß § 892 BGB. Das bedeutet konkret, was im Grund­buch steht, stimmt.
Im Grundbuch werden die Eigentumsverhältnisse sowie etwaige Rechte und Lasten des Grundstücks erfasst. Das Grundbuch wird in der Regel bei den jeweiligen zuständigen Amtsgerichten geführt. Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt.
Dieses ist aufgeteilt in das:
 
Bestandsverzeichnis
in welchem die Lage und die Größe des Grundstücks vermerkt sind. Auch ein eventuell vorliegendes Erbbaurecht ist hier erwähnt.
 
Dem Bestandsverzeichnis folgen drei Abteilungen:
 
Abteilung I
Die erste Abteilung enthält die Eigentümerin oder den Eigentümer, die Erbbauberechtigte oder den Erbbauberechtigten, welche möglicherweise auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) einer Baugemeinschaft, evtl. auch eine Genossenschaft sein kann (vgl. hierzu das Kapital Rechtsformen).
 
Abteilung II
Die zweite Abteilung verzeichnet alle Lasten und Beschränkungen, die nicht in der dritten Abteilung eingetragen sind. Dies können z. B. Grunddienstbarkeiten und be­schränkte persönliche Dienstbarkeiten sein (zum Beispiel Wohn- und Wegerechte).
 
Abteilung III
Die dritte Abteilung enthält Grundpfandrechte, also in der Regel Grundschulden, welche das Grundstück belasten.
 
 
Löschungen im Grundbuch sind nicht unsichtbar, sondern werden gerötet, also rot unterstrichen. In einer Fotokopie erscheinen die „Rötungen" natürlich nicht rot, sondern als schwarze Unterstriche! Eine Löschung wird zudem vermerkt.
Einsicht ins Grundbuch dürfen nur Berechtigte nehmen. Dies sind in erster Linie die Eigentümerinnen oder Eigentümer, Notarinnen oder Notare sowie Bevollmächtigte der oben genannten Personen. Bloßes Kaufinteresse an Grundstücken wird nicht als Berechtigung zur Einsicht ge­sehen.

10.5. Erbpacht

Juristisch richtig bezeichnet sich die Erbpacht als Erbbaurecht. Dieses Recht wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Die Erbbaurechtsgeberin oder der Erbbau­rechtsgeber erhält von der Erbbaurechtsberechtigten oder dem Erbbaurechtsberech­tigten einen Erbbauzins. Diesen können Sie quasi wie eine Miete ansehen. Hierdurch erspart sich die oder der Bauwillige, den Bauplatz kaufen zu müssen und hierfür Zins und Tilgung zu zahlen. Stattdessen zahlen sie oder er den Erbbauzins, welcher i. d. R. zwischen 3 % und 6 % des Grundstückswerts pro Jahr liegt. Erbbaurechtsverträge laufen i. d. R. über 99 Jahre. Neben den einschlägigen juristischen Abhandlungen erhalten Sie weitere Informationen komprimiert unter www.wikipedia.de zum Stichwort Erbbau­recht.
Erbbauzinszahlungen statt Kauf (und Finanzierung) eines Grundstücks kann unter Umständen zu einer geringeren monatlichen Belastung führen. Zudem wird der Teil der Investition, der gepachtet statt erworben wird dauerhaft der Grundstücksspekulation entzogen. Dies kann von der Gruppe gewünscht sein. Andererseits verbleiben Wertsteigerungen des gepachteten Grundstücks im Vermögen der Eigentümerin oder des Eigentümers. Mehr zu diesem Thema finden Sie im Kapitel Rechtsformen und unter anderem bei der Stiftung trias unter www.stiftung-trias.de .

Literaturverzeichnis

Wolfgang Jüngst, Matthias Nick
ZDF Wiso Organizer: Ruhestand ohne Risiko, hier insbesondere das Kapitel „Wohnen im Alter" Seite 77 bis 111
Frankfurt a. M. 2007
ISBN 9-783-593-37966-1

Stiftung Warentest
Bertelsmann Stiftung
Kuratorium Deutsche Altershilfe
Leben und Wohnen im Alter
Berlin 2006
ISBN-10: 3-937880-26-7