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12. Kosten und Finanzierung

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Dr. Harald Mollberg, Forum Gemeinschaftliches Wohnen e.V.

12.1  Einleitung

Die meisten älteren Menschen möchten so lange wie möglich zu Hause wohnen bleiben. Dies kann am Ende aber teuer werden, denn ein Umzug, „wenn man nicht mehr anders kann" ist im Nachhinein möglicherweise die teuerste Variante und letztlich die Entscheidung, die man am wenigsten wollte. Die zu diesem Zeitpunkt bestehenden finanziellen Gestaltungsmöglichkeiten gehen dann vielleicht gegen Null.
Das betrifft sowohl Eigentum als auch Miete, denn zunächst ist selber bauen oder der Umbau eines Bestandsobjekts eine möglicherweise teure Entscheidung mit großer finanzieller Belastung. Aber wie sieht das mittel- und langfristig aus? Aufgrund steigender Mieten und hoher Nebenkosten bei Altbauten, die energetisch möglicherweise nicht auf dem neuesten Stand sind, ist man schnell an einem Punkt, an dem Mieten auf Dauer gesehen deutlich teurer ist als Bauen oder Umbauen eines Bestandsobjekts.
Finanziell entscheiden Sie selbst bereits in jungen Jahren, wie Sie im Alter leben können. Sofern ausreichend Vorsorge betrieben wurde, haben Sie im fortgeschrittenen Alter die Wahlmöglichkeit, zu entscheiden, ob Sie zur Miete, im Eigentum mit oder ohne Serviceleistungen leben möchten.
Bei ungenügender Vorsorge können Sie auf geringere oder gar keine Rücklagen zugreifen und nur jene Wohnangebote nutzen, die aus Ihrem laufenden Einkommen bezahlbar sind.
 
Wenn Sie Ihre Wohnsituation im Alter verändern und Ihrem gestiegenen Lebensalter anpassen möchten, bietet es sich an, in eine Wohnanlage mit Serviceangeboten umzuziehen, oder Ihr eigenes Wohnprojekt aufzubauen. Auf die damit verbundenen Kosten und Finanzierungsmöglichkeiten möchten wir nun näher eingehen.

12.2. Zu Hause Wohnen bleiben

Wenn Sie in Ihrer gegenwärtig bewohnten Wohnung verbleiben möchten und Wohnungsanpassungsmaßnahmen durchführen wollen, können Sie mit Zuschüssen rechnen, sofern eine anerkannte Pflegebedürftigkeit vorliegt. In diesem Fall zahlt die Pflegekasse bis zu 2.557,-- € Zuschuss, zum Beispiel für den Einbau eines Treppenlifts.
Ihr Eigenanteil richtet sich nach Ihren Einkommensverhältnissen.
 
Hilfsmittel, die ärztlich verordnet sind, übernimmt die Krankenkasse. Menschen mit Behinderungen können Zuschüsse oder zinslose Darlehen im Rahmen der Eingliederungshilfe für Behinderte über das Sozialamt erhalten.
Bitte informieren Sie sich z.B. unter www.sozialnetz-hessen.de sowie in dem Buch „Leben und Wohnen im Alter" der Stiftung Warentest. Daneben werden weitere Informationen über die regionalen Wohnungs- und Sozialämter angeboten.

12.3  Wohnanlagen mit Serviceleistungen

Wenn Sie sich zu einem Auszug aus Ihrer heutigen Wohnung entschließen und ein Betreuungsangebot nutzen möchten, bietet sich das „Betreute Wohnen" an. Sie können sich in Wohnanlagen mit Betreuungsangeboten entweder einmieten oder auch einkaufen. Zur Entscheidung, welche Form für Sie richtig ist, empfehlen wir Ihnen den ZDF WISO Organizer: „Ruhestand ohne Risiko", Seite 101 bis 111. Hier finden Sie eine Checkliste zu Ihrer Entscheidungsfindung.
 
Ihre monatlichen Kosten können sich wie folgt zusammensetzen:
  • Zins und Tilgung oder Kaltmiete
  • Nebenkosten für die Wohnung (zweite Miete)
  • Betreuungspauschale für den Grundservice
  • Kosten für in Anspruch genommene Wahlleistungen
 
Die Kaltmiete ist von Ihrem Wohnort abhängig. Sie liegt in der Regel etwas höher als die Kaltmiete für eine Wohnung ohne Serviceangebot. Freifinanzierte Wohnungen werden etwa zwischen 7,50 und 12,-- € pro Quadratmeter und Monat kosten.
Die Nebenkosten sollten Sie mit ca. 2,--€ pro Quadratmeter und Monat ansetzen.
Die Betreuungspauschalen liegen für eine Person gegenwärtig zwischen 90,-- und 150,-- Euro pro Monat.  Bitte erkundigen Sie sich selbst vor Ort.
Die Kosten für die Wahlleistungen hängen von den regionalen Angeboten und ihrer Inanspruchnahme ab.
Nähere Erläuterungen finden Sie hierzu auch in dem Buch „Leben und Wohnen im Alter" der Stiftung Warentest sowie dem oben genannten Organizer von ZDF WISO.

12.4. Aufbau eines Wohnprojekts

Die Finanzierung ist eine der wichtigsten und  zugleich auch eine der schwierigsten Aufga­ben Ihres Wohnprojekts. Wenn diese Aufgabe erfolgreich verlaufen soll, ist es sinnvoll, planvoll und systematisch vorzugehen.
Wir haben Ihnen einige Fakten zusammengetragen und geben Ihnen Erfahrungen von Experten aus Gemeinschaftsfinanzierungen weiter. Hierdurch vermeiden Sie Fehler und brauchen „das Rad nicht noch einmal neu zu erfinden".
 
Von den Anfängen bis zur Realisierung benötigt die Finanzierung gemeinschaftlicher Wohnprojekte wesentlich mehr Zeit als z. B. die Finanzierung eines Einfamilienhauses. Von der Interessengemeinschaft über die Planungsgemein­schaft und die Baugemeinschaft bis hin zur Wohngemeinschaft ist es oft ein sehr langer Weg mit vielen Abstimmungs- arbeiten und Veränderungen zwischen den Beteiligten.
 
Grundsätzlich ist eine Wohnprojektfinanzierung nicht anders aufgebaut, als die Finanzierung einer Eigentumswohnung oder eines Mietobjekts. Sie ist durch die Vielzahl und die Heterogenität der involvierten Personen allerdings komplizierter und langwieriger.
Es sind sowohl Gruppen- als auch Einzelgespräche notwendig. In einer frühen Phase des Projekts kann Vertraulichkeit zwischen den Gruppenmitgliedern durch eine „neutrale" dritte Person gewahrt werden und den Prozess beschleunigen. Wir empfehlen eine Beraterin oder einen Berater hinzu zu ziehen. Eine solche Beraterin oder ein solcher Berater kann moderierend, vermit­telnd eingreifen, wenn stark abweichende Bonitäten innerhalb einer Gruppe vorhan­den sind. Finanziell gut situierte Gruppenmitglieder können schwächeren Mitgliedern unter Umständen helfen, aber die schwächeren Mitglieder müssen deren Hilfe auch akzeptieren.
Gegenüber den Finanzierungsinstituten vertritt die Beraterin oder der Berater Ihre Interessen und kann einen sprachlichen Ausgleich zwischen dem Fachchinesisch der Finanzierungsinstitute und der Gruppe herstellen. Durch diese Vertrauensperson, kann Verständnis für die jeweils andere Position vermittelt werden.
Sofern das Fachwissen innerhalb der Gruppe nicht vorhanden ist, raten Expertinnen und Experten durchweg zur Einschaltung von externen Fachleuten mit Erfahrung in der Finanzierung von Wohnprojekten, denn leider heißt es allzu oft: „Wir haben eine ganz einfache Finanzierung. Die kriegen wir bei jeder Bank." Oft führt allerdings nur der Weg über eine nachhaltig verfügbare Beraterin oder einen nachhaltig verfügbaren Berater zu verwertbaren Ergebnissen für Dritte (Banken, Bausparkassen, Versicherungen, Kommunen, Stiftungen), siehe Rolf Novy-Huy, (ehemals GLS-Bank, jetzt Stiftung trias) unter www.stiftung-trias.de/index.php?id=23 , download; siehe auch „Leitfaden für Gruppenwohnprojekte und innovative Wohnkonzepte" Hrsg. Innenministerium des Landes Schleswig-Holstein 2002;
Eine solche Begleitung kostet Geld, sofern die Gruppe diese Kompetenz nicht selbst liefern kann. Kalkulieren Sie hierfür ca. 1-2 % der Gesamtkosten ein.
Versierte Finanzierungsberater finden Sie u.a. unter www.wohnprojekte-portal.de/beraterinnennetzwerk/kat/4/article///50b9d95dda.html .
Finanzie­rungsinstitute (Banken, etc.) sind mit der Begleitung komplexer Gemeinschaftsprojekte in aller Re­gel überfordert. Sie nehmen keine Honorare von Finanzierungsinteressierten, sondern verdienen erst mit Abschluss der Darlehensverträge.
Die Leidenschaft von Finanzie­rungsinstituten zur Begleitung von Baugruppen, Wohnprojektgruppen ist aufgrund dessen begrenzt. Selbst Finanzierungsinstitute, wie die Hannoverschen Kassen (www.hannoversche-kassen.de )und die GLS Bank (www.gls.de ), die nach eigenem Bekunden die Qualität von Finanzierungen für Wohnprojekte schätzen, übergeben die Grup­pen in der Phase der Gruppenfindung und Finanzierungskonzeption oft und gern in die Betreuung des Forums Gemeinschaftliches Wohnen e.V.(www.fgw-ev.de ). Sie treten erst dann wieder auf den Plan, wenn ein fertiges Nutzungs- und Finanzierungskonzept vor­gelegt werden kann. Je professioneller dieses Konzept vorbereitet ist, desto zügiger und desto besser verlaufen Verhandlungen mit Finanzierungsinstituten.
 
Die Elementarforderungen von Finanzierungsinstituten an alle Darlehensnehmerinnen und Darlehensnehmer bleiben gleichermaßen bestehen:
Dingliche Sicherung
Kapitaldienstfähigkeit.
 
Daher möchten wir Ihnen vier Finanzierungsgrundsätze für erfolgreiche Finanzierungen anbieten:
  • Finanzieren Sie lieber zuviel als zu wenig.
  • Stellen Sie erst Ihren Finanzierungsplan fertig, bevor Sie sich um Zinsen und Banken kümmern.
  • Die komplette Finanzierung muss verbindlich zugesagt sein, bevor Sie sich finan­ziell verpflichten, also bevor Sie von der Planungsgemeinschaft zur Baugemein­schaft werden.
  • Sofern Sie nicht über das notwendige Fachwissen verfügen, schalten Sie unbe­dingt Fachleute (auch gegen Honorar) ein.
Diese Grundsätze werden Ihnen in den nachfolgenden Ausführungen ständig wieder begegnen.
Wir empfehlen Ihnen ein Vorgehen in drei Schritten.
 

12.5. Schritt 1: Ermittlung der Wohnprojekt-Gesamtkosten

Die korrekte Ermittlung der Gesamtkosten ist erster Schritt und unverzichtbare Grundlage für die gesamte Finanzierung. In den Gesamtkosten müssen alle Kosten Ihres Vorhabens enthalten sein. Diese be­inhalten Grundstückskosten, Baukosten, Baunebenkosten, Finanzierungskosten, Be­ratungskosten, etc. Vergessen Sie nicht die Kosten für den Notar und das Grundbuch­amt.
 
Eine Checkliste zur Ermittlung der Gesamtkosten finden Sie unter
www.baufoerderer.de/finanzierung/2-4-1-0-0.html

 
 
Erfahrung
 
Bei der Ermittlung der Gesamtkosten werden häufig so genannte „Bauzeitzinsen" vergessen, so auch in der genannten Checkliste! Diese fallen z.B. dann an, wenn Sie einzelne Handwerkerrechnungen aus Ihrem Darlehen bezahlen müssen und noch zur Miete wohnen. Während dieses Zeitraums müssen Sie sowohl Ihre Miete als auch die Zinsbelastung (der Bauzeit) tragen. Diese Zinsbelastung nennt man „Bauzeitzinsen". Fachleute können die Höhe der „Bauzeitzinsen" überschlägig berechnen.
 
Ermitteln Sie speziell die Baukosten unbedingt nur im Zusammenhang mit Ihrem Architekten. Rechnen Sie ausreichend Sicherheitspolster für eventuelle Kostenüberschreitungen ein (Grundsatz 1).
 
 
Erfahrung
 
Die Erfahrung zeigt, dass es sinnvoll ist, die Gesamtkosten für das komplette Wohnprojekt basierend auf einer Standardausstattung für alle Wohnungen zu kalkulieren. Für Ihre individuelle Wohnung kann sich eine Erhöhung der Standardkosten dann einstellen, wenn Sie zum Beispiel Sonderwünsche für eine bessere Ausstattung Ihrer Wohnung haben.

 
Elementarer Bestandteil eines Wohnprojekts ist die Gemeinschaftsfläche, welche von allen Gruppenmitgliedern zu finanzieren ist. Auf mögliche Finanzierungsformen der Gemeinschaftsfläche wird in Punkt 4.2.2. eingegangen.
 
Gesamtkosten Ihrer persönlichen Wohnung
 
Es wurde vorgeschlagen, die Gesamtkosten Ihres Wohnprojekts basierend auf Standardpreisen zu er­mitteln. Diese werden nunmehr ohne die Kosten der Gemeinschaftsfläche auf die gesamte Wohnfläche verteilt. Hieraus ergeben sich Standardkosten Ihrer individuellen Wohnung. (Auf die Finanzierung der Gemeinschaftsfläche wird weiter unten eingegangen.) Die Standard­kosten erhöhen sich also ggf. um Ihre persönlichen Kosten, wie z.B. eine teurere Ausstattung für Flie­sen oder Bodenbeläge etc. Vergessen Sie die Kosten des Umzugs nicht! (Finanzierungsgrundsatz 1).
 
 
Erfahrung
 
Die Ermittlung der Kosten jeder individuellen Wohneinheit ist unabhängig von der gewählten Rechtsform notwendig. Sowohl bei Eigentum als auch bei Miete erhöhen sich die Kosten der Erstellung Ihrer Wohnung, sofern Sie Sonderwünsche realisieren. Diese erhöhten Kosten schlagen sich im Eigentum durch eine höhere Finanzierungsbelastung und bei Miete in einer höheren Monatsmiete nieder.
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