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12.6. Schritt 2: Aufstellung eines Finanzierungsplans

Der Finanzierungsplan eines Wohnprojekts ist der zweite notwendige Schritt zur Darlehenszusage. Er hängt elementar davon ab, welche Rechts- und  Organisationsform Sie wählen.
Hierzu zwei Beispiele:
 
Gründung  einer Genossenschaft als Vermieterin
 
Sofern die Genossenschaft nicht durch einen Träger finanziert wird, müssen die Mitglieder der Genossenschaft selbst für deren Finanzierungsfähigkeit sorgen. Dies können sie im Wesentlichen durch die Zeichnung von Genossenschaftsanteilen erreichen. Sie zahlen ihr Eigenkapital in die Genossenschaft ein und erwerben hierdurch Genossenschaftsanteile. Mit diesen Anteilen wird das Genossenschaftskapital der Genossenschaft erhöht und finanziell leistungsfähigere Mitglieder stärken die Position von finanziell weniger leistungsfähigen Mitgliedern. Dennoch haben alle Genossinnen und Genossen jeweils nur eine Stimme. Die Genossenschaft als Vermieter investiert Ihre Genossenschaftsanteile in das Wohnprojekt.
 
Möglicherweise können Sie auch investierende Mitglieder werben und in die Genossenschaft aufnehmen, welche sich mit ihrem Projekt identifizieren. Dies stärkt die Eigenkapitalbasis gegenüber dem finanzierenden Institut. Die KfW finanziert Genossenschaftsanteile im Rahmen eines speziellen Förderprogramms (www.kfw.de ).
Sollte das vorhandene Eigenkapital in Höhe die Summe aller Genossenschaftsanteile in Verbindung mit einer einzutragenden Grundschuld auf dem zu vermietenden Objekt nicht ausreichen, um eine Finanzierung zu bekommen, werden möglicherweise weitere Sicherheiten erforderlich. Diese können z.B. durch Bürgschaften oder andere bankübliche Sicherheiten der Mieterinnen und Mieter erbracht werden.
 
Insgesamt ist für die Genossenschaft also lediglich eine einzige Finanzierung pro Mietshaus notwendig.
Die Finanzierung eines Mietobjekts durch eine Genossenschaft bietet wenig Spielraum für den Einsatz Ihrer persönlichen, privaten Vorleistungen in Form von angesparten Bausparverträgen, in absehbarer Zeit fälligen Lebensversicherungen, etc.
 
Die Finanzierung Ihrer Gemeinschaftsfläche muss ebenfalls durch die Genossenschaft erfolgen. Da die Genossenschaft durch diese zusätzliche Finanzierung erhöhte Zins- und Tilgungsleistungen an das finanzierende Institut bezahlen muss, wird hierdurch als Folge auch Ihre Miete steigen. Auf dieses Thema gehen wir unter Punkt 12.6.2. genauer ein.
 
 
Grafik 1 verdeutlicht die vertraglichen Verhältnisse der Beteiligten:

Eigentumsorientierte Genossenschaft
 
Planen Sie ein Gemeinschaftsprojekt auf Basis einer WEG, so werden Sie von der Planungsgemeinschaft bis zur Wohngemeinschaft verschiedene Rechtsformen durchlaufen, die unterschiedliche Haftungen nach sich ziehen (Vergleichen Sie hierzu bitte den Abschnitt „Rechtsformen").
 
Im Endeffekt besteht Ihr Wohnprojekt nach Fertigstellung aus einer Vielzahl von Eigentumswohnungen, möglicherweise in Verbindung mit einer Gemeinschaftsfläche, die entweder allen Bewohnerinnen und Bewohnern oder aber einer separat dafür gegründeten Gesellschaft gehört.
 
Lassen wir in unserer ersten Betrachtung die Gemeinschaftsfläche einmal unberücksichtigt.
In diesem Beispiel muss jede einzelne Bewohnerin ihre und jeder einzelne Bewohner seine persönliche Wohnfläche finanzieren. Jede Bewohnerin kann ihre und jeder Bewohner kann seine individuellen Vorleistungen wie angesparte Bausparverträge, kurz vor Auszahlung befindliche Lebensversicherungen, ihr und sein individuelles Eigenkapital, noch festgebundene Wertpapierverträge in ihre und seine persönliche Finanzierung einbauen. Dieses ist einfach, sofern die Grundbuchblätter für jede einzelne Einheit angelegt sind. Meistens ist dieses bei
Erwerb eines Bestandsobjekts oder auch zum Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks für einen Neubau, also zum Zeitpunkt der Finanzierungsbeantragung, noch nicht gegeben (Grundsatz 3).
Hier beginnen Probleme, die durch Laien kaum lösbar sind. Erst wenn die Grundbücher zur Absicherung Ihrer individuellen Darlehen angelegt sind, handelt es sich quasi um die Finanzierung einer Eigentumswohnung, die tausendfach vollzogen worden ist. (Finanzierungsgrundsatz 2 und 4).
 
Grafik 2 verdeutlicht die vertraglichen Verhältnisse der Beteiligten während der Planungs- und Bauphase, also während des Zeitraums von der Interessengemeinschaft über die Planungs- und Baugemeinschaft (Gesellschaft bürgerlichen Rechts, GbR) zur Eigentümergemeinschaft. Während dieses gesamten Zeitraums liegt eine gegenseitige persönliche Haftung aller Mitglieder, also auch untereinander, vor.

Grafik 3 zeigt auf, wie sich die vertraglichen Verhältnisse nach Anlage der Grundbuchblätter verändern:

Neben den hier aufgeführten Rechts- und Organisationsformen gibt es auch viele Kombinationsmöglichkeiten. So können Mietwohnungen und Eigentumswohnungen durchaus in einem Projekt gemeinsam auftreten.
Die Gemeinschaftsflächen können im Eigentum einer eigens hierfür gegründeten Genossenschaft oder einer hierfür vorgesehenen GbR angesiedelt werden. Eigene Grundbuchblätter lassen dies zu. Auch der Gewährung von derzeit verfügbaren Fördermitteln steht dies nicht im Wege.