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14. Rechtsformen

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Dr. Andrea Töllner

14.1. Die Rechtsformen zur Planung und Umsetzung eines Wohnprojekts

 

14.1.1. Einführung und Übersicht

Die Strategie zur Wahl der geeigneten Rechtsform
Für die Realisierung von Wohnprojekten können die unterschiedlichsten Rechtsformen in Betracht kommen. Alles scheint zunächst möglich: eine GbR, ein Verein, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, eine Genossenschaft, oder gar eine Stiftung oder GmbH?
Interessenten und Interessentinnen sollten sich von der Vielfalt der juristischen Gestaltungsmöglichkeiten nicht verunsichern lassen. Welche Rechtsform letztendlich die passende für das eigene Projekt ist, kann durch eine gründliche Vorarbeit herausgefunden werden. Empfehlenswert ist es, wenn die Gruppe nicht zuerst die unterschiedlichen Rechtsformen diskutiert. Vielmehr sollte sie gemeinsam ein Grundkonzept erarbeiten, wie sie unabhängig von der etwaigen Rechtsform zusammenwohnen und -leben möchte. Hier kann ein Katalog von Fragen, der in der Gruppe gemeinsam durchgearbeitet wird, dazu dienen, dass die Gruppe sich eine Position zu bestimmten Fragestellungen erarbeitet. Wie beispielsweise der Eigenkapitaleinsatz erfolgt, welche Entscheidungsgremien es geben soll, wer mitmachen darf und was passiert, wenn jemand wieder aus der Gemeinschaft austritt, was im Todesfall geschieht etc. sind zunächst unabhängig von der Rechtsform zu diskutierende inhaltliche Anforderungen. Risiken müssen benannt werden und eine Projektplanung erstellt werden.
 
 
Check: Fragenkatalog zur Vorbereitung für die Entscheidung der Rechtsform
 
  1. Was wollen wir gemeinsam machen?
  2. Wer darf mitmachen?
  3. Wie soll die Haftung gestaltet werden?
  4. Entscheiden wir alles gemeinsam oder brauchen wir ein Entscheidungsgremium?
  5. Wie erfolgt der Eigenkapitaleinsatz?
  6. Wie verteilen wir Gewinne und Verluste?
  7. Wie kann man ausscheiden, wann muss man ausscheiden?
  8. Erhält man sein Kapital zurück?
  9. Kann die Gemeinschaft aufgelöst werden?
  10. Was geschieht im Todesfall? Haben die Erben Ansprüche?
 
Zusätzlich kann die Gruppe sich mit den Grundformen der unterschiedlichen Rechtsformen vertraut machen und sich ein Bild von den jeweiligen Chancen und Risiken machen. Berücksichtigen muss sie allerdings, dass es zwar Grundmodelle der unterschiedlichen Rechtsformen gibt, diese aber in vielen Bereichen abweichend gestaltet werden können. Im Gesellschaftsrecht, in dem die Rechtsformen weitestgehend geregelt sind, herrscht ein sog. Typenzwang, d.h. dass jede Gesellschaft einer bestimmten Gesellschaftsform zugeordnet werden muss. Mischformen kann es nur geben, wenn sie gesetzlich zulässig sind. Trotzdem lässt das Gesetz einen erheblichen Gestaltungsspielraum, der auch für unkonventionelle Lösungen mitunter geschickt genutzt werden kann. Mit „Standardlösungen" wird man bei der Gestaltung von Wohnprojekten in den seltensten Fällen Erfolg haben.
Mit dieser Vorbereitung und einem Grundwissen über Rechtsformen kann die Gruppe sehr gezielt Rechtsberatung in Anspruch nehmen. Ihre Überlegungen zur Gestaltung der Gruppe hat sie zu Papier gebracht oder kann sie durch einen Sprecher erläutern lassen. Ein juristischer Berater oder eine Beraterin (Rechtsanwalt/Rechtsanwältin oder Notar/Notarin)  macht sich anhand der Vorbereitung durch die Gruppe ein Bild, welche Rechtsform geeignet sein könnte. Er oder sie entwirft ein Modell, mit dem die Gruppe so viele gewünschte Aspekte wie juristisch möglich realisieren kann. Der Gruppe werden die in Betracht kommenden Rechtsformen erläutert und sie kann in der weiteren Diskussion herausfinden, welche Gestaltung sie im Detail möchte.
Durch die detaillierte Vorbereitung befindet sich die Gruppe auf gleicher Augenhöhe mit dem juristischen Berater bzw. der juristischen Beraterin. Sie kann gezielt fragen, wie ihre Wünsche umgesetzt werden können und sich Gestaltungsvarianten erläutern lassen. Alternativen können diskutiert werden.
 
Ist sich die Gruppe grundsätzlich einig, welches Modell sie realisieren möchte, kann sie den juristischen Berater bzw. die Beraterin mit der Erstellung des jeweiligen Vertrages oder der Satzung etc. beauftragen. Anhand des erstellten Entwurfs geht die Gruppe in die nächste Phase der Diskussion. Ist die Satzung oder der Gesellschaftsvertrag ausformuliert, stellen sich meistens noch zahlreiche Detailfragen, die zunächst in der Gruppe und dann in der  juristischen Beratung durchgesprochen werden müssen.
Erst nach Abschluss dieser Phase wird der Vertrag oder die Satzung von den Mitgliedern unterzeichnet und ist wirksam.
 
Die Rechtsformänderung im Projektverlauf
Gemeinschaftliche Wohnprojekte sind keine statische Angelegenheit, was sich auch in der Wahl der geeigneten Rechtsform wiederspiegeln muss. Die Projektentwicklung von der ersten Phase des Zusammenfindens der Interessenten und Interessentinnen bis zur Projektrealisierung gebietet es häufig, dass die Rechtsform im Laufe des Projekts entsprechend angepasst wird. Eine Rechtsform, die in der ersten Phase passend ist, muss es nicht zwingend auch später sein.
Rechtsformen können aktiv für das eigene Projekt eingesetzt werden. Wird beispielsweise zunächst eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet, geht sie später in eine Wohnungseigentümergemeinschaft über; oder zur Entwicklung des Projekts wird ein Verein gegründet, später für die Realisierung kommt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts hinzu.
Aktiv mit Rechtsformen umzugehen und deshalb die zur jeweiligen Projektphase passende Rechtsform zu wählen, sollte im Bewusstsein der Gruppe sein.   
 
 

14.1.2. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Allgemeines
Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (nachfolgend: GbR) als Rechtsform für ein Wohnprojekt besticht durch ihre einfache und kostengünstige Gründung ohne nennenswerte formale Hürden. Die gesetzliche Regelung findet sich in den §§ 705 ff. des Bürgerliches Gesetzbuches (BGB). Nur wenige der BGB-Bestimmungen sind zwingend einzuhalten, sodass bei der Gestaltung der Gesellschaft ein großer Spielraum besteht.
Die Rechtsform der GbR eignet sich sowohl für dauerhafte als auch für vorübergehende kurzfristige Zusammenschlüsse.
 
Der Gesellschaftsvertrag
Gegründet werden muss die GbR von mindestens zwei natürlichen oder juristischen Personen. Gesellschafterinnen eines Wohnprojektes können somit beispielsweise auch eine Stiftung oder eine GmbH sein, was vielfach eine interessante Möglichkeit bietet, Partner bzgl. der Finanzierung oder zur Wahrung des Gesellschaftszweckes einzubinden. Die Gesellschafter oder Gesellschafterinnen müssen sich verpflichten, einen gemeinsamen Zweck zu verfolgen. Der gemeinsame Zweck kann jede erlaubte Tätigkeit sein, also z. B. der Erwerb oder das Bewohnen eines Wohngebäudes.
Der Vertrag zwischen den Gesellschaftern bzw. Gesellschafterinnen unterliegt keinen Formvorschriften. Er kann mündlich oder schriftlich geschlossen werden, nur in Ausnahmefällen ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. Eine kurzfristige Gründung ist somit ohne Probleme möglich, zumal weder ein Mindestkapital  zur Gründung erforderlich ist, noch die Gesellschaft in ein Register eingetragen werden muss.
Zur Vermeidung von Streitigkeiten und zu Beweiszwecken empfiehlt sich die Schriftform. Der Vertrag sollte möglichst von einem Rechtsberater oder einer Rechtsberaterin gestaltet werden. So kann sichergestellt werden, dass alle bedeutsamen Regelungen enthalten sind und die zahlreichen Gestaltungsmöglichkeiten, die das GbR-Recht bietet, entsprechend dem Willen der Projektteilnehmer und -teilnehmerinnen ausgeschöpft wurden.
 
Die Stimmrechte
Grundsätzlich herrscht bei der GbR der Grundsatz der Einstimmigkeit. Dieser Leitgedanke prägt die Rechtsform der GbR. Sowohl die Geschäftsführungsbefugnis als auch die Vertretungsmacht stehen den Gesellschaftern und Gesellschafterinnen nur gemeinsam zu, es sei denn, der Gesellschaftsvertrag trifft eine abweichende Regelung. Dieser Leitgedanke führt auch dazu, dass eine GbR in den meisten Fällen bei Wohnprojekten, bei denen mehr als 10-12 Teilnehmer und Teilnehmerinnen mitmachen möchten, nicht die geeignete Gesellschaftsform ist.
In der Praxis hat es sich zudem bewährt, im Gesellschaftsvertrag festzulegen, für  welche Entscheidungen Einstimmigkeit bestehen muss und wann Mehrheitsentscheidungen zulässig sind. Es besteht auch die, in der Praxis oft genutzte Möglichkeit, durch den Gesellschaftsvertrag festzulegen, dass ein oder mehrere Gesellschafter oder Gesellschafterinnen mit der Geschäftsführung beauftragt sind und nur für bestimmte Geschäfte die Zustimmung aller Gesellschafter und Gesellschafterinnen eingeholt werden muss.
 
Die Rechts- und Parteifähigkeit
Die GbR ist im Unterschied beispielsweise zum Verein oder einer GmbH keine juristische Person. Soweit sie jedoch eigene vertragliche Rechte und Pflichten begründet, ist sie nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 29.01.2001, -II ZR 331/00-) rechts- und parteifähig. Sie kann also als GbR an einer anderen Gesellschaft beteiligt sein, sie kann als GbR verklagt werden und auch selbst klagen.
 
Grundbuchfähig ist sie nach bisheriger Rechtsprechung nicht, d.h. in das Grundbuch wird nicht die GbR eingetragen, sondern die einzelnen Gesellschafter. Es gibt aber neue Stimmen, die vertreten, dass die GbR auch in das Grundbuch eingetragen werden kann, wenn der Gesellschaftsvertrag öffentlich beglaubigt ist (vgl. Entscheidung des OLG Stuttgart vom 09.01.2007 - 8 W 223/06-; Frithjof Behrens, Zur Grundbuchfähigkeit der GbR, ZfIR 2008, S. 1 ff.).
 
Das Gesellschaftsvermögen (Beiträge und Nachschusspflichten)
Jeder Gesellschafter und jede Gesellschafterin hat gemäß § 706 BGB einen Beitrag zu leisten, der grundsätzlich als Geld-, Sach- oder Arbeitsleistung erbracht werden kann. Bei der Wahl einer anderen Beitragsart als der Geldleistung stellt sich jedoch in den meisten Wohnprojekten das Problem der genauen Vergleichbarkeit der Leistungen. Es wird daher zur Vermeidung von Streitigkeiten über den Gesellschaftsvertrag empfohlen, Geldleistungen als Beiträge in den Gesellschaftsvertrag aufzunehmen und andere Leistungsverpflichtungen unabhängig von dem Gesellschaftsvertrag zu regeln.
 
Ist unter den Gesellschaftern und Gesellschafterinnen nichts anderes vereinbart, hat jeder die gleichen Beiträge zu leisten. Als Beitrag sollte in jedem Fall ein nicht rückzahlbares sog. Eintrittsgeld aufgenommen werden, wobei sich die Gesellschafter und Gesellschafterinnen vertraglich vorbehalten sollten, Erhöhungen und Ermäßigungen durch Gesellschafterbeschluss festlegen zu können. Die Höhe des Eintrittsgeldes muss nicht zwingend bei allen Gesellschaftern und Gesellschafterinnen gleich sein, sondern kann beispielsweise auch an die bewohnten qm-Zahlen oder die Baukosten gekoppelt werden.
 
Wichtig für den Gesellschaftsvertrag ist zudem, dass die Gesellschafter und Gesellschafterinnen nur zu sog. Nachschüssen, also einer Geldzahlungspflicht über den vereinbarten ersten Beitrag hinaus verpflichtet sind, wenn die Nachschusspflicht im Vertrag ausreichend bestimmt geregelt ist (Entscheidung des BGH vom 23.01.2006, -II ZR 306/04). Die Nachschusspflicht muss zweifelsfrei im Gesellschaftsvertrag festgelegt sein, so dass auch jeder neu beitretende Gesellschafter und jede neu beitretende Gesellschafterin dem Gesellschaftsvertrag entnehmen kann, welche Verpflichtungen er oder sie übernimmt.
 
Das Vermögen der GbR besteht aus den Beiträgen und den ggf. erwirtschafteten Gewinnen. Es handelt sich um ein „Gesamthandsvermögen", d.h. ein Gesellschafter oder eine Gesellschafterin alleine kann nicht über seinen bzw. ihren Anteil am Gesellschaftsvermögen verfügen. Die Gesellschafter können nur alle zusammen über das Vermögen verfügen.
 
Die Haftung
Für Verbindlichkeiten der Gesellschaft haftet die Gesellschaft unbeschränkt mit dem Gesellschaftsvermögen, es haften aber grundsätzlich auch alle Gesellschafter persönlich und unbeschränkt mit ihrem Privatvermögen. Ein Gläubiger oder eine Gläubigerin kann z.B. einen einzigen Gesellschafter über die volle Höhe der Verbindlichkeiten in Anspruch nehmen. Die anderen Gesellschafter haben dann zwar intern einen Ausgleich zu leisten. Sind aber einzelne Gesellschafter insolvent, trägt der in Anspruch Genommene das Risiko.
 
Die Haftungsbegrenzung
Eine Haftungsbeschränkung gegenüber Dritten z.B. auf das Vermögen der Gesellschaft ist grundsätzlich möglich. Eine Haftungsbeschränkung muss jedoch immer individualvertraglich vereinbart werden. Der  Vertragspartner oder die Vertragspartnerin muss durch die Unterzeichnung eines entsprechenden Vertrages zum Ausdruck bringen, dass er oder sie mit der Haftungsbeschränkung einverstanden ist und sie zwischen den Parteien vereinbart wird.  Ein Namenszusatz wie „GbR mit beschränkter Haftung" oder ein Hinweis auf dem Briefkopf oder in einer Fußnote, nur beschränkt haften zu wollen, ist in der Regel nicht wirksam.
 
Der Gesellschafterwechsel
Das BGB sieht keinen Eintritt weiterer Gesellschafter in eine bestehende GbR vor. Ist dies gewünscht, was bei den meisten Wohnprojekten der Fall sein dürfte, da sie selten schon in der Planungsphase komplett sind, ist die Aufnahme einer entsprechenden Regelung im Gesellschaftsvertrag zwingend erforderlich (z. B: „Die Gesellschaft kann mit ¾ der Stimmen die Aufnahme eines neuen Gesellschafters beschließen").
 
Scheidet ein Gesellschafter oder eine Gesellschafterin aus, sieht das Gesetz die Auflösung der GbR vor. Auch diese Regelung kann durch den Gesellschaftsvertrag geändert werden (sog. Fortsetzungsklausel). Nach dem Ausscheiden des Gesellschafters haftet er oder sie für alle Verbindlichkeiten, die bis zum Ausscheiden eingegangen wurden, weiter. Diese Nachhaftung endet erst 5 Jahre nach dem Ausscheiden.  
 
Der Gesellschaftsvertrag sollte für das Ausscheiden eines Gesellschafters oder einer Gesellschafterin Regelungen enthalten. Wichtig für ein Wohnprojekt ist die Regelung der Frage, ob ein Austritt jederzeit möglich sein soll, oder ob dies nur möglich ist, wenn gleichzeitig ein neuer Gesellschafter oder eine neue Gesellschafterin aufgenommen wird. Auch hier sind dynamische Regelungen möglich. Je früher ein Austritt erfolgt (z.B. zu Beginn der Planungsphase), desto weniger Hürden sollten aufgebaut werden, denn eine Trennung sollte zu Beginn immer möglich sein. Sonst kann die Gruppe nicht zusammenwachsen. Erst wenn das Projekt so weit gediehen ist, dass das Verlassen der Gruppe für alle Beteiligten finanziell schwierig wird, muss auch ein Austritt daran gekoppelt sein, dass beispielsweise ein Nachfolger gefunden wird.
 
Aufnahme in den Gesellschaftsvertrag sollte finden, dass bei einer groben Verletzung der Gesellschafterpflichten (wie der Nichterbringung des Finanzierungsnachweises) der Gesellschafter oder die Gesellschafterin ausgeschlossen wird.
 
Regelungsbedürftig ist auch, wie im Falle des Ausscheidens von Gesellschaftern oder Gesellschafterinnen die Beiträge zurückgezahlt werden. So kann aufgenommen werden, dass eine Rückzahlung erst erfolgt, wenn die Gesellschaft die Beiträge durch einen nachfolgenden Gesellschafter oder eine Gesellschafterin erhalten hat.
 
Anwendungsbeispiele für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts:
  • Bauplanungs- und später Bauherrengemeinschaft (zur Vertragsgestaltung s. unter „Recht und Verträge");
  • Wohn-Pflege-Gemeinschaft (Vereinbarung der Bewohner über die Regeln des Zusammenlebens, zur Vertragsgestaltung s. unter „Pflegewohnen in Wohnprojekten");
  • Gruppe, die Einzelmietverträge mit dem Vermieter abschließt und die Gemeinschaftsangelegenheiten des Zusammenlebens regeln will (zur Vertragsgestaltung s. unter „Recht und Verträge").
 
 
 
Praxistipp
 
  1. Der Gesellschaftsvertrag ist das Herz des Wohnprojekts. Ausreichend Zeit zur Erarbeitung des gemeinsamen Willens sollte vorhanden sein und eine fundierte Rechtsberatung in Anspruch genommen werden. Die Abstimmung über die wesentlichen Vertragsinhalte bietet der Gruppe die Möglichkeit, ihr individuelles Konzept zu finden. Meist zeigt sich bei der Abstimmung über die Vertragsinhalte auch, wer für die Gemeinschaft geeignet ist. Die Möglichkeiten, wieder aus der GbR auszuscheiden, müssen anfangs leichter sein, denn niemand, der nicht mehr hinter dem Projekt steht, sollte gebunden werden. Sobald jedoch mit dem Ausscheiden auch ein erheblicher finanzieller Verlust der verbleibenden Gesellschafter einhergeht, muss eine angemessene Regelung erfolgen.
  2. Für Bauwillige, die ein Wohnprojekt realisieren wollen, indem sie gemeinsam ein Grundstück erwerben und das Gebäude errichten oder im Bestand sanieren, ist die GbR als Rechtsform für eine Baugemeinschaft vielfach empfehlenswert. Häufig geht die Baugemeinschaft in der Form der GbR später in eine Wohnungseigentümergemeinschaft über.
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