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14.1.3. Der Verein

Allgemeines
Die Rechtsform des Vereins ist für Wohnprojekte besonders häufig in der Anfangsphase sehr attraktiv. In der Planungsphase haben Initiatoren von Wohnprojekten oft Schwierigkeiten, gegenüber Externen wie einer Stadt- oder Gemeindeverwaltung als Einheit aufzutreten und eine günstige Verhandlungsposition zu erreichen. Eine Rechtsform verdeutlicht dem Gesprächspartner, dass das Projekt bereits eine gewisse Verbindlichkeit aufweist.
 
Die gesetzlichen Regelungen zum Verein finden sich in den §§ 21 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Der Verein ist die Urform der körperschaftlich organisierten Zusammenschlüsse von Personen, die ein gemeinsames Ziel verfolgen. Wesen der körperschaftlichen Organisation ist es, dass die sich zusammenschließenden Personen eine Einheit nach außen hin bilden wollen, sich durch einen Vorstand vertreten lassen und ihre Willensbildung durch Beschlussfassung nach der Mehrheit der Stimmen vollziehen. Ein Wechsel im Bestand der Mitglieder ist ebenfalls ein Charakteristikum dieser Rechtsform.
 
Sowohl die Beschlussfassung nach Stimmen als auch der Wechsel im Mitgliederbestand sind Ausdruck des Unterschieds zu den Personengesellschaften wie z.B. der zuvor genannten GbR, die ebenfalls ein Zusammenschluss von Personen mit gemeinsamer Zweckverfolgung ist. 
 
Gründungsanforderungen
Zur Gründung eines eingetragenen Vereins sind 7 Personen erforderlich. Neben natürlichen Personen können auch juristische Personen Gründungsmitglieder sein, sowohl juristische Personen des Privatrechts wie GmbHs, Genossenschaften, andere rechtsfähige Vereine, als auch juristische Personen des öffentlichen Rechts (z.B. Städte, Gemeinden, Landkreise).
 
Sie halten eine Gründungsversammlung ab und erstellen ein Gründungsprotokoll. Danach ist die Eintragung in das Vereinsregister zu beantragen.
 
Satzung
Der Inhalt der Vereinssatzung kann in den Grenzen der zwingenden gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zum Vereinsrecht grundsätzlich frei bestimmt werden.
Die Vereinssatzung bedarf der Schriftform, notariell beurkundet werden muss sie nicht. Zwingend muss die Satzung den Zweck des Vereins, seinen Namen und seinen Sitz enthalten, sowie die Angabe, dass er in das Vereinsregister eingetragen werden soll. Weiter hat die Satzung Bestimmungen zum Ein- und Austritt der Mitglieder, zu den Beiträgen, der Bildung des Vorstands, der Einberufung der Mitgliederversammlung und der Beurkundung der Beschlüsse zu enthalten, außerdem müssen der Tag der Errichtung und die Unterschriften der mind. 7 Gründungsmitglieder vorhanden sein.
 
Organe
Der Verein muss als notwendige Organe die  Mitgliederversammlung und den Vorstand haben. Als juristische Person nimmt der Verein durch den Vorstand am Rechtsverkehr teil, der Vorstand hat die rechtliche Stellung eines juristischen Vertreters.
 
Die Mitgliederversammlung ist das oberste Organ und bestimmt in allen Angelegenheiten, die nicht dem Vorstand oder einem anderen Organ übertragen wurden. Bei einem Verein werden in der Regel nicht alle Vereinsmitglieder auch Projektbewohner und Projektbewohnerinnen sein, es sei denn, die Satzung sieht dies für die Erlangung der Mitgliedschaft vor.
Interessenkonflikte zwischen den Bewohnern und Bewohnerinnen und den „wohlmeinenden" anderen Mitgliedern bestehen oft, wenn keine Vorkehrungen durch die Satzung getroffen wurden. Zur Vermeidung dieser Art von Interessenkonflikten ist zu überlegen, ob unterschiedliche Arten von Mitgliedschaften oder differenzierende Stimmrechte in die Satzung aufgenommen werden. Auch andere Organe wie ein Beirat oder Kuratorium, ein Aufsichtsrat, ein Präsidium und ähnliches können durch die Satzung gebildet werden, um unterschiedlichen Interessenlagen und ggf. auch Förderern Raum zu geben.  
Rechtsfähigkeit
Der Verein ist, sofern er im Vereinsregister eingetragen ist (e.V.) rechtsfähig, d.h. er ist Träger von Rechten und Pflichten. Er kann z.B. im Grundbuch eingetragen sein, kann im Prozess klagen oder verklagt werden, kann Verbindlichkeiten eingehen, für die regelmäßig nur das Vermögen des Vereins haftet.
 
Haftung
Aufgrund der Rechtsfähigkeit des Vereins ist er auch Träger von Rechten und Pflichten. Nehmen Dritte den Verein in Anspruch, haftet der Verein als juristische Person mit seinem Vermögen, dem Vereinsvermögen. Die einzelnen Mitglieder des Vereins haften grundsätzlich nicht mit ihrem Privatvermögen.
 
Die Anerkennung der Gemeinnützigkeit
Ein Verein, der zur Förderung eines Wohnprojekts gegründet wird, strebt in der Regel die Erlangung der Gemeinnützigkeit an. Die Gemeinnützigkeit ist Voraussetzung für zahlreiche steuerliche Vergünstigungen, wie z. B. der Befreiung von der Körperschafts- und Gewerbesteuer sowie dem ermäßigten Steuersatz bei der Umsatzsteuer. Außerdem berechtigt sie unter bestimmten Voraussetzungen zum Empfang steuerbegünstigter Spenden.
Für die steuerrechtliche Gemeinnützigkeit ist es unerheblich, ob der Verein durch Eintragung in das Vereinsregister Rechtsfähigkeit erlangt hat, oder ob es sich um einen nicht rechtsfähigen Verein handelt.
 
Ein Verein muss zwei Voraussetzungen erfüllen, um als gemeinnützig anerkannt zu werden. Er muss sowohl nach der Satzung als auch nach seiner tatsächlichen Geschäftsführung steuerbegünstigte Zwecke im Sinne der  §§ 51 - 68 der Abgabenordnung fördern.
 
Als gemeinnütziger Zweck wird bei der Gründung eines Vereins zur Förderung einer Wohngemeinschaft wahrscheinlich die Förderung der Altenhilfe als gemeinnütziger Zweck nutzbar sein. Sind Zwecke  in der Satzung enthalten, die nicht unter den Katalog der gemeinnützigen Zwecke der Abgabenordnung fallen, wie z.B. das Mehrgenerationenwohnen, ist die Erlangung der Gemeinnützigkeit schwierig und in vielen Fällen nicht möglich.
 
Die zuständigen Finanzämter erteilen, sofern man einen Entwurf der Satzung zur Prüfung eingereicht hat, in der Regel Auskünfte darüber, ob der Verein einen steuerbegünstigten Zweck fördert. Die Auskunft sollte eingeholt werden, bevor die Satzung verabschiedet wird.
 
Anwendungsbeispiele für die Rechtsform des Vereins:

• Verein als Generalmieter von Wohnungen für ein Wohnprojekt, der Verein schließt dann die Einzelmietverträge mit den Bewohner/Vereinsmitgliedern.
• Verein als Rechtsform in der Phase der Interessenfindung zu Beginn eines Wohnprojekts.

 

Praxistipp

Ein Verein ist durch die Unabhängigkeit vom Bestand seiner Mitglieder gekennzeichnet. Für eine Wohnprojektgruppe, die als kleine Gruppe (bis zu 12 Personen) in der Lage ist, alles gemeinschaftlich zu diskutieren oder ggf. bestimmte Aufgaben zu delegieren, ist der Verein weniger geeignet als die Gesellschaft bürgerlichen Rechts.   Kommt es hingegen darauf an, bei einem Objekt zur Miete unabhängig von Mieterwechseln eine Institution zu haben, die als Kommunikationsforum dient, Nachbarschaftshilfen anbietet,  für Beratungen, Informationen und Dienstleistungen zur Verfügung steht oder sie organisiert, ist der in der Regel als gemeinnützig anerkannte Verein die geeignete Rechtsform.

 
 

14.1.4. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Allgemeines
Interessenten und Interessentinnen von Wohnprojekten, die Eigentum erwerben wollen, stehen zwei grundsätzlich unterschiedliche Varianten zur Projektgestaltung offen.
 
Entweder entscheidet sich die Gruppe, dass das Eigentum bei den einzelnen Gruppenmitgliedern liegen soll (dann Wohnungseigentümergemeinschaft, nachfolgend: WEG), oder sie entscheidet sich für die Lösung, dass es „gemeinsames" Eigentum an den Gebäuden und dem Grundstück geben soll, so dass die einzelnen Mitglieder nur Nutzungsrechte an den Wohnungen oder (Reihen-)Häusern erhalten (dann Rechtsform der Genossenschaft).
 
Soll aus finanziellen, ideologischen oder Praktikabilitätsgründen das Eigentum an der Wohnung bei dem oder der Einzelnen liegen, bietet  sich die Rechtsform der Wohnungseigentümergemeinschaft an.  Jedes Mitglied hat Sondereigentum an einer oder mehreren Wohnungen und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (Garten, Parkplätze, Fassade, Fahrstuhl, Treppenhaus, Gemeinschaftswohnung, -werkstatt). Es kann frei über sein Eigentum verfügen.  
 
Gesetzlich geregelt ist die WEG im Wohnungseigentumsgesetz, das zum 01.07.2007 in auch  für Wohnprojekte bedeutsamen Punkten novelliert wurde.
 
Für gemeinschaftliche Wohnprojekte ist die WEG als Rechtsform dann besonders interessant, wenn die Gruppe sich mit der Absicht zusammenschließt, gemeinsam zu planen und zu bauen und dann Wohnungseigentum an den einzelnen Wohnungen oder ggf. auch Reihenhäusern zu begründen. Schon im Planungs- und Ausführungsstadium bildet sie meist in Form der GbR eine Gemeinschaft, die dann in die Eigentümergemeinschaft übergehen kann.
 
Das Eigentum kann frei veräußert und vererbt werden, es gibt nur wenige rechtliche Beschränkungsmöglichkeiten. Das ist einerseits von Vorteil, da z.B. jede Wohnung individuell beleihbar ist, andererseits hat die Gemeinschaft grundsätzlich fast keinen Einfluss darauf, wer bei einem Wechsel in das Projekt kommt. 
 
 
Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Rechtsform, die das Zusammenleben in dem fertiggestellten Gebäude regelt. Ihr voran gehen bei Wohnprojekten in den meisten Fällen Bauplanungs- und Bauherrengemeinschaften in der Rechtsform der GbR. Haben sich die Bauherren entschlossen, die Rechtsform der WEG zur Gestaltung des  späteren Zusammenlebens zu wählen, müssen sie einen sog. Teilungsvertrag schließen.
 
Der Teilungsvertrag nach dem Wohnungseigentumsgesetz regelt die Aufteilung des Eigentums. Grundlage hierfür sind der Aufteilungsplan und die sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung, die von der Baubehörde ausgestellt wird.
 
Die Gemeinschaftsordnung ist ein weiterer Vertrag, den die Wohnungseigentümergemeinschaft schließen muss. Sie regelt die Rechtsverhältnisse der Eigentümer untereinander und ist der Ort, wo die Projektziele aufgenommen werden sollten (Regelungen für das Gemeinschaftseigentum wie Gemeinschaftsraum, Werkstätten, Gästewohnung, Garten, Spielplatz, aber auch die Regelung der Zustimmungserfordernisse für Vermietung und Veräußerung, s.u.).
 
Organe und Entscheidungsbefugnisse
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als Rechtsform im Wohnungseigentumsgesetz sehr detailliert geregelt. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt, wann Einstimmigkeits- und  wann Mehrheitsentscheidungen getroffen werden und schreibt zwingend einen Verwalter für das Gemeinschaftseigentum vor.
 
Die Wohnungseigentümerversammlung als oberstes Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet über die wichtigen Angelegenheiten der WEG durch Beschluss. Sie tritt mindestens einmal jährlich zusammen, bestellt und beruft den Verwalter sowie die Mit-glieder des Beirats, stellt den Wirtschaftsplan auf und entscheidet über wesentliche Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum.
 
Rechtsfähigkeit
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist rechtsfähig und parteifähig, d.h. sie kann klagen und auch verklagt werden. Gemäß § 10 Abs. 6 WEG umfasst die Rechtsfähigkeit alle für die Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten.  
 
Haftung
Die Haftung der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümerinnen ist auf die Quote ihres Miteigentumsanteils beschränkt, sofern es um Ansprüche, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, geht.
 
 
Die freie Verfügbarkeit   -Veräußerung und Vermietung an Dritte-
So attraktiv die Wohnungseigentümergemeinschaft für Wohnprojekte auch ist, ist es doch für viele Gruppen ein Problem, dass die Eigentümer und Eigentümerinnen über ihre Wohnungen frei verfügen können.
 
Damit besteht für das Projekt immer die Gefahr, dass in einzelnen Wohnungen Menschen wohnen, die sich nicht im Sinne des Projekts engagieren oder aus sonstigen Gründen nicht „passen".
Die Eigentümergemeinschaft kann vereinbaren, dass sowohl die Veräußerung als auch die Vermietung von Wohnungen der Zustimmung der anderen Eigentümer und Eigentümerinnen bedarf. Allerdings darf diese Zustimmung nur aus einem sog. „wichtigem Grund" verweigert werden. Ein Mietvertrag, der ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer und Eigentümerinnen geschlossen wurde, ist zudem nicht unwirksam. Der Wohnungseigentümer hat ggf. lediglich Schadensersatz zu leisten, sodass das Zustimmungserfordernis bei der Vermietung ein recht „stumpfes Schwert" für die Wohnungseigentümergemeinschaft ist.
 
Wurde eine Wohnung ohne Zustimmung veräußert, ist die Veräußerung hingegen unwirksam, bis die Zustimmung erteilt ist. Allerdings erkennen die Gerichte nur sehr restriktiv eine Sachlage als „wichtigen Grund" an, der die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verweigerung der Zustimmung berechtigt. Anerkannt wurden bisher die mangelnde finanzielle Situation des Erwerbers oder der Erwerberin, eine geplante unzulässige Nutzung sowie Vertragsverletzungen der gemeinschaftlichen Regeln.
 
Der wichtige Grund, der zur Verweigerung der Zustimmung berechtigt, muss immer in der Person des Erwerbers bzw. der Erwerberin liegen. Nur konkrete Tatsachen sind ausreichend. Der Nachweis, dass ein wichtiger Grund vorliegt, dürfte somit bei rechtlichen Auseinandersetzungen selten gelingen.
 
Trotzdem kann die Aufnahme des Zustimmungserfordernisses dazu dienen, sich gegen unerwünschte Erwerber und Erwerberinnen oder Mieter und Mieterinnen zur Wehr setzen zu können. Auch wenn die Verweigerung der Zustimmung in vielen Fällen letztlich gerichtlich nicht durchsetzbar ist, bietet sie doch eine Möglichkeit der Einflussnahme auf die Vermietung und Veräußerung, indem zumindest mit ihr gedroht werden kann und dem Veräußerer oder Vermieter Verzögerungen drohen.
 
Auch durch die Vereinbarung von in das Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrechten wird versucht, die soziale Bindung an das Projekt zu sichern. Letztlich ist die juristische Wirksamkeit aber immer zweifelhaft, denn das geltende Eigentumsrecht gestattet Verfügungsbeschränkungen nur in sehr engen Grenzen.
 
Die Besonderheit:
Das Erbbaurechtsmodell für Wohnungseigentümergemeinschaften
Ein anderer Rechtsträger als die Wohnungseigentümergemeinschaft (z.B. eine Stiftung oder die Kommune) ist Eigentümer des Bodens, auf dem das Gebäude für das Wohnprojekt errichtet wird. Der Erbbaurechtsgeber, also beispielsweise die Stiftung, und der Erbbaurechtsnehmer schließen einen Erbbauvertrag. Der Erbbaurechtsvertrag bietet die Möglichkeit, ideelle Ziele der Wohnungseigentümergemeinschaft aufzunehmen (näheres unter „Recht und Verträge".