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15. Recht und Verträge

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Dr. Andrea Töllner

Zur Realisierung des gemeinschaftlichen Wohnens sind zahlreiche rechtliche Vorgaben zu beachten. Daneben gibt es aber auch viele Gestaltungsmöglichkeiten, deren Nutzung die Realisierung der Projekte erleichtern oder oft überhaupt erst ermöglichen kann. Kommunen und andere Initiatoren und Initiatorinnen können bei der Anwendung der Rechtsinstrumente die neuen Wohnformen in ihrem Bereich fördern oder die Ansiedlung überhaupt erst ermöglichen. 
 
Wurde in dem Kapitel Rechtsformen dargestellt, welche Organisationsmodelle zur Realisierung von Wohnprojekten es gibt (sowohl zur Realisierung konkreter Einzelprojekte als auch zur Umsetzung der Idee des gemeinschaftlichen Wohnens), geht es nun um die Darstellung von Verträgen aller Art, die relevant für neue Wohnformen sein können.

15.1. Verträge zur Förderung und dauerhaften Sicherung neuer Wohnformen

15.1.1 Der Nutzen städtebaulicher Verträge

Insbesondere bei Flächen, die bereits im Eigentum der Kommune stehen, haben Wohnprojektgruppen mittlerweile gute Chancen zum Erwerb. Sie bieten als bereits bestehende Organisation die Gewähr dafür, dass eine hohe Kooperationsbereitschaft zu bestimmten städtebaulichen Zielen der Kommune besteht und Konsens gewährleistet ist. Neue Vorgehensweisen können realisiert werden, mit denen sich die Kommune ein anderes Profil geben kann (Mehrgenerationenwohnen, neue Wohnformen im Alter, integriertes selbstbestimmtes Pflegewohnen im Quartier).
 
Der Einsatz von städtebaulichen Verträgen ist im Bereich der neuen Wohnformen üblich geworden. Die Mehrzahl der für die Kommune bedeutenderen Bauvorhaben wird auf der Grundlage projektbezogener städtebaulicher Verträge realisiert. Im Konsens mit der Gruppe erreicht die Kommune, dass ihre städtebaulichen Ziele realisiert werden. Sie kann das in den Gruppen oft bestehende Know-how nutzen und erreicht weit häufiger als bei der Bebauung  in klassischen Wohnbaugebieten einen hohen architektonischen Standard bei Einbeziehung ökologischer Bauweise und hohen sozialen Standards. Außerdem kann sie sich sicher sein, dass das zur Verfügung gestellte Grundstück auch in angemessener Frist verkauft werden kann und bebaut wird.
 
Die klassische Angebotsplanung der Kommunen hingegen ist nur noch selten passend. Meist stellt die Kommune nach Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit dem Grundstückseigentümer bzw. der investierenden Wohnprojektgruppe  einen projektbezogenen Bebauungsplan auf.  
 
Die in § 11 BauGB genannten städtebaulichen Verträge regeln insbesondere die Vorbereitung, Durchführung oder Refinanzierung der städtebaulichen Planungen und Maßnahmen. Sie enthalten bestimmte Bindungen wie Bau- oder Veräußerungsfristen, die Förderung sozialer Belange oder die Sicherung ökologischer Vorgaben.
 
Beispielsweise können dies sein:

  • die Nutzung von Netzen und Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung sowie von Solaranlagen für die Wärme-, Kälte- und Elektrizitätsversorgung,
  • andere Bestimmungen zum Einsatz erneuerbarer Energien und Wasserspartechniken (Vorgaben zur Nutzung von Solarwärme, Regenwasser)
  • Zuschüsse zum Einbau von Regenwasserbenutzungsanlagen,
  • Zuschuss zur Energieberatung beim Hausbau,
  • zur künftigen Nutzung (z.B. Ausschluss von nichtgebietsverträglichen Nutzungen),
  • Fußwegverbindungen
  • Freiflächengestaltung
  • Stellplatzkonzepte, auch zur Realisierung von Projekten zum autofreien Wohnen,
  • Vorgaben zur Bauweise, um eine hohe architektonische Qualität zu sichern.
 
 
 

15.1.2. Chancen für die Kommune - Grundstückskaufverträge zwischen einer Kommune und einer Projektgruppe

Kommunale Grundstücke werden mittlerweile nicht mehr nur an Projektentwickler und Projektentwicklerinnen bzw. Bauträgergesellschaften oder einzelne Privateigentümer und Privateigentümerinnen veräußert, sondern durchaus auch an Wohnprojektinitiativen. Die Kommunen erkennen die Chance, die sich ihnen bietet, wenn eine organisierte Einheit bereit ist, mit ihr zu kooperieren, um innovative Ideen umzusetzen. Für die Gemeinde ergibt sich aus der Realisierung dieser Ideen oft eine ganz neue Dynamik.
 
Wie unter den Ausführungen zu städtebaulichen Verträgen erläutert, bieten die Initiativen oft die Gewähr dafür, dass innovative Ideen umgesetzt werden können und ein homogenes lebendiges Quartier entsteht.
 
Der Erwerb eines Baugrundstückes ist für Projektinitiativen schwierig, weil sie zunächst die Sicherheit haben müssen, dass das Grundstück für sie reserviert wird, bis sich der endgültige Kreis der Käufer gefunden hat. Erst dann können sie die Planung auf das Grundstück bezogen konkretisieren und die Finanzierung klären.
 
Bei Kommunen oder auch Kirchengemeinden oder Grundstückseigentümern mit sozialem Auftrag ist diese Problematik immer häufiger bekannt. Sie sind bereit, den Gruppen die Grundstücke für einen bestimmten Zeitraum anhand zu geben.
 
Das Verfahren der Anhandgabe - Sicherheit für Kommunen und Projektgruppen?
Die Anhandgabe ist ein besonderes Verfahren, durch das im kommunalen Eigentum stehende Grundstücke vergeben werden können, das aber in der Regel nicht die Anforderungen an ein förmliches Vergaberechtsverfahren erfüllt. Angewandt wird es immer häufiger sowohl für Grundstücke, die von großen Investoren oder Investorinnen gekauft werden als auch für Grundstücke, die für Wohngruppenprojekte geeignet sind.
 
Das Verfahren zur Anhandgabe läuft so ab, dass die Wohnprojektgruppe sich bei der Kommune mit ihrem Konzept und evtl. Informationen über das vorhandene Eigenkapital bewirbt. Die Kommune wählt, sofern mehrere Interessenten oder Interessentinnen vorhanden sind, eine Gruppe aus. Die Auswahl soll unter sozialen,  städtebaulichen  oder anderen von der Kommune entwickelten Kriterien erfolgen. Die ausgewählte Projektgruppe erhält das Grundstück in der Regel für ein Jahr anhand. In diesem Jahr kann sie ihre Planung konkretisieren, die Finanzierung klären und die Baugenehmigung beantragen.
Meistens gewähren die Kommunen die Anhandgabe kostenlos, mittlerweile gibt es aber auch Regelungen, dass ein bestimmter Prozentsatz des Kaufpreises zu zahlen ist, der dann im Falle des Grundstückserwerbs auf den Kaufpreis angerechnet wird.

15.1.3. Ausschreibungspflichten nach Vergaberecht bei Immobiliengeschäften der Kommune

 
Unbefriedigend für die Kommunen ist derzeit die ungeklärte Rechtslage zur Anwendung des Vergaberechts auf Grundstücksveräußerungen der öffentlichen Hand.
 
Grundstücksveräußerungen der Kommune an sich unterliegen keinen vergaberechtlichen Beschränkungen. Wird die Veräußerung des Grundstücks jedoch mit Vorgaben für die Errichtung eines Bauwerks, also einer Bauverpflichtung, verknüpft, soll aufgrund des wirtschaftlichen Zusammenhangs ein ausschreibungspflichtiges Grundstücksgeschäft gegeben sein. Sowohl bei dem Abschluss städtebaulicher Verträge als auch bei Kaufverträgen von gemeindeeigenen Grundstücken kann dann das Vergaberecht Anwendung finden.
 
Für die Realisierung neuer Wohnformen kann diese Rechtslage problematisch sein. Die Kommunen vergeben Grundstücke gerade mit der Motivation an Projekte, bestimmte Bauverpflichtungen (wie z.B. die Bebauung innerhalb eines bestimmten Zeitraums oder die Nutzung erneuerbarer Energien)  vereinbaren zu können.
 
Die aktuelle Rechtsprechung („Ahlhorn"-Entscheidung des OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.6.2007, -VII-Verg 2/07-; EuGH, Urteil vom 18.1.2007, Rs. C-220/05 und OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.12.2007 -Verg 30/07-) besagt, dass Kaufverträge über städtische Grundstücke oder auch städtebauliche Verträge - bei Überschreitung der Schwellenwerte sogar europaweit-   ausgeschrieben werden müssen, wenn die Stadt den Käufer direkt oder auch nur mittelbar verpflichtet, bestimmte Baumaßnahmen durchzuführen. Immer dann, wenn die Veräußerung von Grundstücken zugleich mit der Errichtung von Immobilien nach Kriterien, die durch den öffentlichen Auftraggeber vorgegeben werden, verbunden ist, liegt bei Entgeltlichkeit ein vergabepflichtiger öffentlicher Auftrag vor.
 
Es bleibt abzuwarten, ob der BGH oder der EuGH eine Korrektur dieser unbefriedigenden Rechtslage vornehmen können oder der Gesetzgeber gefragt ist.
Welche Konsequenzen die derzeitige gerichtliche Praxis für die Planungspraxis der Kommunen hat, ist kaum abzusehen.
 
Es sollte in Vertragsgestaltungen aufgrund der unsicheren Rechtslage Vorsorge getroffen werden, denn ein Verstoß gegen vergaberechtliche Vorschriften kann zur Nichtigkeit des Vertrages führen. Die Kommune und das Wohnprojekt sollten prüfen, ob sie den Zweck der Durchführungsverpflichtung auch anders erreichen können. Die Vermeidung der Weiterveräußerung eines Baugrundstücks kann beispielsweise nicht nur durch eine Bauverpflichtung, sondern auch durch Mehrwertklauseln im Grundstückskaufvertrag erreicht werden. Hat der Erwerber bei einer Weiterveräußerung den Mehrerlös auszukehren, wird die Kommune ihr Ziel genauso erreichen, hat aber ggf. kein vergaberechtliches Problem. Eine gezielte vergaberechtliche Klärung der aktuellen Rechtslage wird dringend angeraten.

15.1.4. Erbbaurechtsmodelle als Möglichkeit der Sicherung langfristiger Einnahmen und der Verankerung ideeller Ziele von neuen Wohnformen

Für Wohnprojektgruppen und an ihrer Realisierung interessierte Kommunen oder andere Grundstückseigentümer und -eigentümerinnen mit sozialem Auftrag bietet das Erbbaurecht nicht nur unter Kostengesichtspunkten eine interessante Gestaltungsmöglichkeit. 
 
Das Erbbaurecht ist nach dem Prinzip angelegt, dass das eigene Haus auf einem langfristig „gemieteten" Grundstück gebaut wird. Vorteil für den Hauseigentümer ist, dass er für den Grund und Boden, auf dem sein Haus steht, nur den Erbbauzins zahlen muss, eine Finanzierung des Grundstücks mithin nicht erforderlich ist. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen.
 
Das Erbbaurecht ist  zeitlich befristet, allerdings mit Laufzeiten von meist 75 oder 99 Jahren. Der Erbbaurechtsnehmer darf das Haus verkaufen. Der Erwerber tritt dann in den laufenden Vertrag ein und übernimmt die Laufzeit und die sonstigen Konditionen. Ist das Erbbaurecht abgelaufen, sieht die gesetzliche Regelung vor, dass das Grundstück mit dem Haus an den Grundstückseigentümer und Erbbaurechtsgeber fallen, der Eigentümer des Hauses aber eine Entschädigung von 2/3 des Wertes des Hauses erhält.  Es besteht aber auch die Möglichkeit, einen neuen Erbbauvertrag zu schließen oder zu vereinbaren, dass der Hauseigentümer bei Ablauf des Erbbaurechtsvertrages die Option hat, das Grundstück erwerben zu können.
 
Die Beschäftigung mit dem Erbbaurecht führt schnell zu grundsätzlichen Fragen des Grundeigentums und der Bodennutzung. Wird das Erbbaurecht nicht von Privatpersonen oder Unternehmen, sondern von gemeinschaftlichen Institutionen wie Kommunen oder Kirchen zur Verfügung gestellt, kann das Erbbaurecht die Idee der privaten Bodenbewirtschaftung im gemeinschaftlichen Eigentum verkörpern. Bei Wohnprojekten findet sich als Erbbaurechtsgeber auch zunehmend eine Stiftung oder ein gemeinnütziger Verein. Das Erbbaurecht wird so ein Modell, das zur Realisierung und dinglichen Absicherung ideeller Ziele dienen kann.
 
Der Erbbaurechtsvertrag bietet die Möglichkeit, die ideellen Ziele absichern zu können durch Klauseln zum Verkauf, zur Belegung und zur Gestaltung der Gebäude. So ist in § 2 Nr. 1 Erbbauverordnung geregelt, dass als Inhalt des Erbbaurechts die „Verwendung des Bauwerks" vereinbart werden kann. Soziale, ideelle und wirtschaftliche Gesichtspunkte finden so Aufnahme in den Vertrag. Als ideelles Interesse kann beispielsweise eine Nutzungsbeschränkung auf einen bestimmten Personenkreis aufgenommen werden.
Haben sich die Parteien über die nach den §§ 2 - 8 Erbbauverordnung zulässigen Abmachungen geeinigt und sind sie in das Grundbuch eingetragen worden, haben sie dingliche Wirkung. Rechtsnachfolger und Rechtsnachfolgerinnen sind daran gebunden. Somit wird erreicht, dass die Wirkung auch gegenüber Käufern und Käuferinnen eintritt, was bei anderen rechtlichen Konstruktionen, die die ideellen Ziele des Wohnprojekts absichern sollen, nicht immer der Fall ist, beispielsweise bei der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
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