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15.2.  Verträge zur Planung und Umsetzung eines Wohnprojekts

15.2.1. Verträge zur Bauplanungs- und Bauherrengemeinschaft

Wohnprojektinitiativen, die gemeinsam bauen wollen, schließen sich oft zu einer Baugemeinschaft zusammen. Sie planen den Grundstückserwerb (Lage, Kosten etc.), das Gebäude (Wohnungsgrößen, Reihenhäuser, Gemeinschaftsflächen), die Art der Energienutzung etc. Häufig handelt es sich um junge Familien, die sich zusammenschließen, aber zunehmend bilden auch Gruppen von 50 + eine Baugemeinschaft. Da sie meist das Bauen selbst organisieren und nicht einem Bauträger übertragen, sind die Baukosten in der Regel geringer.
 
Bei der Baugemeinschaft sind mehrere aufeinanderfolgende Verträge, entsprechend dem Entwicklungsstand des Projekts, zu schließen. Die Baugemeinschaft ist zunächst eine Planungsgemeinschaft, dann eine Bauherrengemeinschaft. Nach Fertigstellung des Gebäudes steht bei der Gruppe dann die Frage an, in welcher Form sie ihr künftiges Zusammenleben organisiert.
 
Sowohl die Bauplanungs- als auch die Bauherrengemeinschaft sollten in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts organisiert werden. Sie sind recht kurzlebige Projekte, denn sie dienen der Errichtung eines einzigen Projekts in einem bestimmten Zeitraum. Andere Rechtsformen wie ein Verein oder eine GmbH sind gut geeignet, wenn es um langfristige Zwecke geht und eine Delegation auf wenige Entscheidungsträger gewünscht wird. Bei der Baugemeinschaft will in der Regel jedes Mitglied mitentscheiden, es kann zwar ein Geschäftsführer bestellt werden, doch ist dieser dann eng eingebunden in die Willensbildung der Gruppe.
 
a) Die Bauplanungsgemeinschaft
 
Die Wohnprojektinitiative hat sich gefunden, will sich aber meist die Möglichkeit offen halten, dass später weitere Interessenten und Interessentinnen hinzukommen. Die Bauplanungsgemeinschaft hat zum Zweck, gemeinsam ein Grundstück auszuwählen, ggf. zu reservieren und die Bauplanung für das Objekt zu regeln.
 
Der Gesellschaftsvertrag zur Errichtung der GbR sollte einen Aufgabenkatalog beinhalten, damit deutlich festgeschrieben ist, welche Aufgaben die Gesellschaft hat.
In der Regel wird die Beauftragung der Architekten und Fachplaner, die Gebäudeplanung, die Baubeschreibung und Kostenplanung, die Planung der Finanzierung durch die Gesellschafter und die Verpflichtung zur Erbringung eines Finanzierungsnachweises von jedem Gesellschafter als Aufgabe der GbR aufgenommen. Auch Planungsgrundsätze wie energiebewusste Bauweise und Wärmeversorgung, Kinderspielflächen, autofreie Zonen etc.  finden hier ihren Raum.
 
Der Organisationsteil des Gesellschaftsvertrages ist ebenfalls umfassend zu regeln. Mit welcher Mehrheit werden weitere Gesellschafter aufgenommen, wann kann ein Gesellschafter ausscheiden oder wann wird er ausgeschlossen, sind mit die wichtigsten Punkte, über die sich die Gemeinschaft klar werden muss. Auch hinsichtlich der zu leistenden Beiträge und einer Nachschusspflicht muss eine Regelung erfolgen. Die Kosten, die schon in der Planungsphase anfallen, müssen über die Beiträge gedeckt sein. Hier sei darauf hingewiesen, dass nach einer Entscheidung des BGH (Urteil vom 21.01.2002, -II
 
ZR/2/00-) die Gesellschafter einer Baugemeinschaft, die gemeinschaftlich Wohnungseigentum errichten, nur anteilig für die Herstellungskosten haften, während bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts eigentlich das Prinzip der gesamtschuldnerischen Haftung gilt.
 
Ob es Geschäftsführer geben soll und wenn ja, für welche Aufgaben sei zuständig sein sollen, ist ebenfalls eine immens wichtige Entscheidung. Oft ist es ausreichend, Vollmachten zu erteilen und Arbeitsgruppen einzurichten. Nach außen darf die GbR dann erst nach Erlass eines Gesellschafterbeschlusses tätig werden. Hinsichtlich der Gesellschafterversammlung muss geregelt werden, ob alle Entscheidungen einstimmig getroffen werden müssen oder ob es auch Bereiche gibt, bei denen das Mehrheitsprinzip gilt, um die Handlungsfähigkeit der Gruppe zu erhalten.  Wann ist die Gesellschaft beschlussfähig, wenn 2/3 der Gesellschafter anwesend sind oder schon bei der Hälfte? Diese Fragen müssen im Gesellschaftsvertrag geregelt werden.
 
Ein Mustervertrag für eine Planungsgemeinschaft in der Rechtsform der GbR findet sich in Heinzmann, die Freie Bauherrengemeinschaft, 2006, S. 23 ff.
 
b) Die Bauherrengemeinschaft
 
Nachdem die Planung für das Projekt abgeschlossen ist, stehen der Erwerb des Grundstücks und dann die Ausführung des Bauvorhabens an. Diese Schritte sollte die Wohnprojektinitiative ebenfalls in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Bauherrengemeinschaft machen.
 
Die Bauherrengemeinschaft als GbR hat den Zweck, dass die Gesellschafter und Gesellschafterinnen das Grundstück zu Miteigentumsanteilen erwerben und es dann bebauen. Hinsichtlich der Geschäftsführung gilt grundsätzlich das zur Bauplanungsgemeinschaft Gesagte. Allerdings sollte bedacht werden, dass in der Phase der Bauausführung ein oder zwei Personen als Geschäftsführer oder Geschärtsführerinnen zumindest für die Entscheidung bestimmter, nicht grundlegender Fragen eingesetzt werden sollten. Ihnen muss auch die Befugnis erteilt werden, bestimmte Eilentscheidungen treffen zu dürfen, wenn sonst der Baufortschritt verzögert würde oder erhebliche Mehrkosten entstünden.  
 
Ein Ausscheiden eines Gesellschafters kann jetzt nur noch unter erschwerten Bedingungen möglich sein, denn sowohl die Finanzierung als auch die Fertigstellung hängen letztlich an den einzelnen Gesellschaftern. Will ein Gesellschafter ausscheiden, muss er einen Nachfolger stellen. Seine einbezahlten oder schon beschlossenen, aber noch nicht fälligen Beiträge bekommt er erst zurück, wenn ein Nachfolger sie übernommen hat.  
 
Es sollte geregelt werden, dass den verbleibenden Gesellschaftern und Gesellschafterinnen durch den Wechsel der Gesellschafter keine Mehrkosten entstehen dürfen.
 
Ein Mustervertrag für eine Bauherrengemeinschaft in der Rechtsform der GbR findet sich in Heinzmann, die Freie Bauherrengemeinschaft, 2006, S. 28 ff.