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16.2. Wohnraum

Generationengerechte Stadtplanung muss sich mehr als bisher mit dem Thema der älter werdenden Gesellschaft und damit verbunden mit einer Erweiterung der Versorgungsange­bote für Menschen mit Pflegebedarf auseinandersetzen. Neue Wohnformen benötigen be­sonders strukturierten Wohnraum, den der Wohnungsmarkt und auch klassische Heime i.d.R. nicht bereithalten.
 
Wohnungsmarktsituation maßgeblich für Wohnungsgeber
Unterschiedliche Wohnungsmärkte machen unterschiedliche Strategien zur Beschaffung der  Ressource Wohnraum notwendig. Vereinfacht formuliert gilt: In Regionen mit einem engen Wohnungsmarkt ist es schwerer, Wohnraum für Wohn-Pflege-Gemeinschaften zu finden. Hier sind teure Neubauten unerlässlich. Diese verlangen von Investoren, höhere finanzielle Risiken einzugehen. Interessant können auch Gewerbeimmobilien sein, z.B. aufgegebene Supermärkte, Sparkassen- und Bankfilialen, die sich von der verfügbaren Fläche und dem Quartiersbezug eignen. 
Dort, wo es einen Wohnungsmarkt mit hohen Leerstandsquoten gibt, fallen die Immobilien­preise und Eigentümer sind eher bereit, ungenutzten Wohnraum zur Verfügung zu stellen. In diesen Regionen sind Bestandsimmobilien zu relativ günstigen Konditionen eine Option.
 
Neue Wohn-Pflege-Angebote nicht Marktbedingungen überlassen
Da ein flächendeckendes Angebot von neuen Wohn-Pflege-Formen neben der klassischen Heimversorgung sinnvoll ist, sollte dessen Zustandekommen nicht den Marktbedingungen überlassen werden. Planungen sind sinnvoller Weise in den Kontext von  Wohnraumversor­gungskonzepten und sozialen Stadt(teil)entwicklungsprozessen zu integrieren. Ressort­übergreifende Kooperationen von Sozial-, Bau- und Stadtentwicklungsbehörden sind dafür unabdingbar.
 
Partner für die Beschaffung von Wohnraum
Da in den seltensten Fällen geeigneter Wohnraum zur Vermietung bereitsteht, müssen Inte­ressierte dessen Herrichtung - Neubau- oder Umbaumaßnahmen - in die Wege leiten. Dazu benötigen sie die Unterstützung von Politik und Verwaltung.
Partner mit Zugang zur Ressource Wohnraum sind besonders wichtig.  Hierzu ist die private Wohnungswirtschaft mit ihren vielfältigen Potenzialen zu zählen, darunter vor allem kommu­nale Wohnungsunternehmen und Wohnungsbaugenossenschaften, weil in allen großen Wohnungsunternehmen das Thema Alter und Pflegebedarf auf der Agenda steht. Stiftungen und Heimträger mit Entwicklungs- und Erneuerungsbedarf in ihren Gebäudebeständen oder Ergänzungsbedarf durch Neubauten sind willkommene Investoren. Für kleine Wohn-Pflege-Angebote sollten auch Privateigentümer mit ausreichend großen Einzelhäusern gewonnen werden. Mit gezielten Förderprogrammen im investiven Bereich, können - vor allem in unter­versorgten Regionen - Investitionsanreize gegeben werden.
 
Eingebunden in Wohnquartiere
Hilfreich ist es, wenn pflegebedürftige Menschen in ihren vertrauten ländlichen oder städti­schen Wohnquartieren und in ihren bekannten sozialen Netzwerken verbleiben können. Ihre Alltagsorientierung und Integration in den Stadtteil werden positiv beeinflusst, wenn die Standorte mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar sind. Gute Einkaufsmöglichkeiten, das Cafe in der Nähe, der Arzt und die Apotheke in fußläufiger Entfernung sind geeignet, auch Menschen im Rollstuhl an ihrer Selbstversorgung zu beteiligen.
 
Wohngemeinschaftswohnen und Alltagsorientierung
Bauplanungen, Nutzungskonzept, Grundrisse und Ausstattung sollten sich am Leitbild vom „Leben in einer Wohngemeinschaft" orientieren. Der Wohnraum ist zu planen als eine Großwohnung mit ausreichend dimensionierten Individualräumen (Zimmer oder Klein-Appartement) für Privatheit sowie Rückzug und mit Bereichen, in denen das Wohngemeinschaftsleben stattfinden kann - üblicherweise sind das Gemeinschaftsküche und -wohnzimmer.
Obwohl auf Pflege ausgerichtet, dominiert diese nicht das Wohnen. Wohnen und Pflege ste­hen in der Wertigkeit gleichberechtigt nebeneinander. Technische Vorrichtungen müssen vorhanden sein, sie sollen jedoch möglichst im Hintergrund stehen. Sie tragen dazu bei, dass die pflegebedürftigen Menschen bis zum Lebensende bleiben können.
Wer dort einzieht, wird in den Alltag eines großen Haushaltes eingebunden, bekommt sinnli­che und tätige Anregungen und die Chance der Teilhabe, solange dies möglich ist. Das meint i.d.R.: Statt Großküche Anleitung, Begleitung und Betreuung beim Einkaufen und Selber-Kochen; statt Wäsche-Service eigene Waschmaschine und eigene Wäschetrockner.
 
Individual- und Gemeinschaftsbereiche
Es gibt bundesweit keine verbindlichen Werte für Mindeststandards bei den Wohnflächen. Generell ist in vielen Publikationen zu lesen, dass der Wert von 30 Quadratmeter pro Person (privater Raum plus anteilige Gemeinschaftsflächen) nicht unterschritten werden sollte. Individual- und Gemeinschaftsflächen sollten gleichwertig im Verhältnis von 50 zu 50 % aufgeteilt sein. Schwellenfreiheit ist eine wichtige Ausstattungsqualität - und notfalls innerhalb von Bestandswohnungen, die sich über mehrere Ebenen erstrecken, mit Treppenliften sicherzustellen. Wo es geht - und vor allem im Neubau - sollten DIN-gerechte Bewegungsflächen eingehalten sein, damit sich dort auch Menschen mit Rollstühlen bewegen können. 
Individualräume sollten 12 Quadratmeter nicht unterschreiten und von den Nutzerinnen und Nutzern mit deren eigenen Möbeln ausgestattet werden, Platz für ein (Pflege-) Bett, Kleiderschrank, Sitzgelegenheit etc. haben. Bei Neubauten sollte davon ausgegangen werden, dass zu jedem Zimmer eine Nasszelle mit ebenerdiger Dusche gehört  - auch um eine Zukunftsfestigkeit für ggf. veränderte Zielgruppen zu gewährleisten. Im Bestand ist das meist nicht realisierbar. Ein zusätzliches Pflegebad mit Wanne kann die Lebensqualität erheblich steigen.
Gemeinschaftsbereiche sollen von den Individualräumen gut erreichbar sein. Hier spielt sich der größte Teil des Alltags ab. Die offene Wohnküche soll die Mitwirkungsbereitschaft an der Zubereitung von Mahlzeiten der dort lebenden Menschen fördern. Das gemeinschaftliche Wohnzimmer sollte so gestaltet sein, dass nebeneinander verschiedene Tätigkeiten störungsfrei möglich sind: z.B. Fernsehen, Karten-Spielen, Vor-Lesen, miteinander reden.
 
Besondere Aspekte für die Wohnnutzung
Wirtschaftsflächen innerhalb der Räumlichkeiten für Wäsche waschen, Lagerflächen für die Vorratshaltung von Lebensmitteln und für Hygieneartikel können den Alltag ebenso er­leichtern wie insgesamt ausreichende Stauflächen im Flurbereich. Für den Pflegedienst gibt es in ambulanten Wohngemeinschaften keinen Personalraum, wohl aber Raum für einen Dokumentations-Terminal, für Angehörigengespräche oder Fallbesprechungen.
Balkone und Terrassen erhöhen die Wohnqualität sehr - mehr noch (geschützte) Freiflächen und ggf. kleine Nutzgärten, wenn sich diese realisieren lassen. Da Menschen im ambulanten und stationären Bereich nicht geschlossen untergebracht sind, sollten technische Vorkeh­rungen getroffen werden, damit das anwesende Personal registrieren kann, wenn jemand die Wohnung verlässt.
Brandschutz ist - auch in ambulanten Wohn-Pflege-Gemeinschaften - zu beachten. In je­dem Fall müssen die zuständigen Feuerwehren über die besondere Nutzung in Kenntnis gesetzt werden, damit sie im Notfall richtig reagieren können. Aufgrund von Erfahrungen in einzelnen Bundesländern ist den Vermietern anzuraten, sich frühzeitig mit der obersten Bau­aufsicht und der Feuerwehr in Verbindung zu setzen und sich über Brandschutzmaßnahmen zu verständigen. Die Anforderungen an den Brandschutz sind regional sehr unterschiedlich und in ambulanten Wohngemeinschaften andere als in Heimen. Pflegebedürftige (soweit dies sinnvoll ist), Angehörige und Betreuungspersonal müssen über Brandschutzverhütung informiert werden.
 
Vermieten -  Mieten
Wer in eine Wohn-Pflege-Gemeinschaft einzieht, muss i.d.R. bestimmte Vorbedingungen erfüllen, wie z.B. eine gesicherte Diagnose Demenz, eine bestimmte Pflegestufe, die Klärung der gesetzlichen Vertretung. Ansonsten muss sich auch das Vermietungsverfahren am be­kannten Wohngemeinschaftsgedanken orientieren: Die Menschen, die einziehen, müssen zu denen passen, die dort leben. Weil aber Angehörige/gesetzliche Vertreter eine herausra­gende Rolle spielen, ist darauf zu achten, dass auch sie zueinander passen. Eine Vermie­tung nach üblichen Verfahren ist daher nicht möglich.
In einer Reihe von Wohn-Pflege-Gemeinschaften überlassen die Eigentümer wegen dieser Besonderheiten das konkrete Vermietungsgeschäft Zwischenvermietern, die über Erfahrung im Umgang mit der Thematik Pflegebedarf verfügen. Es ist Einvernehmen zwischen den Angehörigen, dem Pflegedienst und dem Vermieter über Nachvermietung zu erzielen.