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4.2. Die drei Kategorien nach Eigentums- und Mitbestimmungsverhältnissen

Wir haben bereit aufgezeigt, wie wichtig für ein gemeinschaftliches Wohnprojekt die Rechte auf Mitbestimmung und Mitgestaltung sind. Insofern kommt den Fragen des Eigentums und den sich im Weiteren ergebenden Fragen der Verfügung über die sich daraus ergebenden Rechte eine zentrale Bedeutung zu. Grundsätzlich werden drei Kategorien unterschieden:

• Gemeinschaftliches Wohnen in fremdem Eigentum - Wohnen zur Miete
• Gemeinschaftliches Wohnen in individuellem Eigentum - mit individueller Verantwortung für die Finanzierung
• Gemeinschaftliches Wohnen in gemeinschaftlichem Eigentum - zwischen Miete, Nutzungsentgelten und finanzieller Beteiligung

Weiterhin gibt es zahlreiche Mischkategorien:

• Die verschiedenen Eigentumsformen mischen sich in einem Wohnprojekt, Mieter, Eigentümer und Gemeinschaftseigentümer leben in einem Projekt zusammen
• Statt der Einheit von Grundstück und Gebäuden werden diese hinsichtlich Besitz oder Eigentum aufgeteilt. Hintergrund sind z.B. steuerliche Überlegungen oder die Sicherung ideeller gemeinnütziger Zielsetzungen. Üblich sind eigene Besitz- und Eigentumsformen für das Grundstück, für die Wohnflächen, für die gewerblichen und für die gemeinnützigen Bereiche. Beispielsweise wird das Grundstück in einer Stiftung oder einer anderen gemeinnützigen Organisation geführt, der Besitz und die Nutzung werden per Erbpacht geregelt. Die gewerblichen Flächen werden z.B. in eine GmbH, Flächen für die Gemeinschaft und Gemeinwesenarbeit getrennt von den Wohnflächen in einen Verein oder eine Stiftung eingebracht.

 
Eigentumsverhältnisse regeln die Verfügungsrechte
Eigentum bedingt die letztendliche Bestimmung darüber, natürlich im Rahmen der bestehenden Gesetze. Eigentümer können unterschiedliche Ziele mit einer Immobilie verfolgen, von langfristiger Sicherung von qualitätvollem Wohnen für die Mitglieder wie z.B. in einer üblichen Wohnungsgenossenschaft bis hin zu kurz- und mittelfristigem Wiederverkauf zur Gewinnerzielung. Es wird ganz deutlich: Die privaten oder unternehmerischen Ziele des Eigentümers haben wesentlichen Einfluss auf die Qualität des Wohnens und Zusammenlebens. In Zukunft wird es immer wichtiger werden, sich mit den Zielen und langfristigen Perspektiven des jeweiligen Vermieters auseinanderzusetzen. Es gibt sehr fortschrittliche Vermieter, die in ihren Wohnanlagen sozial leistungsfähige Strukturen aufbauen und fördern. Als Beispiel kann hier die Freie Scholle (www.freie-scholle.de) genannt werden.
Alternative kann sein, sich an einem Projekt mit individuellem Eigentum oder gemeinschaftlichen Eigentum zu beteiligen oder solche Projekte selber zu initiieren.
Es dürfte klar sein, dass sich die größtmöglichen Gestaltungsmöglichkeiten für den Einzelnen durch das individuelle Eigentum ergeben. Es dürfte anhand dieser einfachen Gegenüberstellung auch klar sein, dass die gemeinschaftlichen Eigentumsformen die Sache des gemeinschaftlichen Wohnens am meisten befördern können.
 

Praxistipp

Nochmals: Es kommt nicht auf die Rechtsformen und die Verträge an, sondern auf die gelebte Praxis in dem jeweiligen Projekt. Und das kann in einer Immobilie, die sich im Eigentum beispielsweise einer Wohnungsgesellschaft befindet besser sein, wie in einem Gemeinschaftsunternehmen mit zerstrittenen Mitgliedern. Der beste Rat ist daher: Machen Sie sich ein unabhängiges Bild von den tatsächlichen Verhältnissen

 
Soweit nichts Besonderes vereinbart ist, sind mit dem Eigentum auch die Rechte an der weiteren Verwendung und Verwertung verbunden. Allerdings gibt es die unterschiedlichsten Formen, die mit dem Eigentum verbundenen Rechte ganz oder teilweise zu übertragen. Weiterhin gibt es gesetzliche Regelungen, die eine Einschränkung nach sich ziehen wie z.B. bei Mietverträgen durch den Mieterschutz. Die stärkste Form der Bindung sind grundbuchlich verankerte Rechte wie z.B. die Erbpacht. Einzelheiten entnehmen sie bitte dem Kap. 10 „Grundstück und Gebäude" und Kap. 14 „Recht und Verträge". Mit der Erbpacht und dem Erbbaurecht sind wesentliche Rechte und Pflichten entsprechend dem Erbbau- oder Erbpachtvertrag an der wirtschaftlichen Verwertung übertragen. Die schwächste Form sind Kooperationsvereinbarungen oder Absichtserklärungen, insofern sie jederzeit gekündigt werden können und nicht einem besonderen Rechtsschutz unterliegen wie z.B. bei Verankerung der Rechte in einem Mietvertrag.
 
Mitbestimmungsverhältnisse im Außen- und im Innenverhältnis
Aber auch innerhalb der Projekte und Gruppen sind die Mitbestimmungsverhältnisse genau festzulegen. Vieles ist durch die Wahl der Rechtsform mehr oder weniger gesetzlich geregelt. Wichtig ist es, die unterschiedlichen Gestaltungsmöglichkeiten zu kennen, die daraus für die Praxis folgen:

• Mitbestimmung nach Eigentumsanteilen (typisch für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder die GmbH, nach Köpfen (Grundsatz: 1 Person = 1 Stimme). Es gibt allerdings hiervon abweichende Gestaltungsmöglichkeiten
• Verlagerungen, Überwachung und Kontrolle von Entscheidungen durch verschiedene Gremien, z.B. Vorstand/Aufsichtsrat/Mitgliederversammlung)
• Kataloge zustimmungspflichtiger Entscheidungen für die verschiedenen Organe einer Projektgesellschaft
• Verlagerung von Mitbestimmungs- und Entscheidungsrechten in zusätzliche Gremien, Arbeitsgruppen, Hausgemeinschaften usw..

Die gelebte Praxis lässt erst eine Aussage über die Qualität des gemeinschaftlichen Wohnens zu, Mitbestimmung ist kein Selbstzweck. Ein mit starken Rechten ausgestatteter Vorstand z.B. einer Wohnungsgenossenschaft kann besser sein, als wenn die Entscheidungen weitgehend z.B. auf die Mitgliederversammlung verlagert sind und dort endlose und unfruchtbare Diskussionen an der Tagesordnung sind. Umgekehrt sind Eigentum und Besitz sowie die Entscheidungsrechte z.B. eines Vorstandes ebenfalls kein Selbstzweck. Letztlich kommt es auf ein ausgewogenes Verhältnis von „checks and balances" an, von Kontrollen und Kräftegleichgewichten. Im Ernstfall müssen die Rechte der Mitglieder und Bewohner gesichert werden können, aber ansonsten werden die Entscheidungen delegiert. Schlüsselbegriff ist gerechtfertigtes Vertrauen, das alle Beteiligten gleichermaßen einbindet und sich nur aus einem dynamischen sich gegenseitig förderndem Umgang miteinander ergeben kann.
 

4.2.1. Gemeinschaftliches Wohnen in fremdem Eigentum  - Wohnen zur Miete

• Charakteristik: Das Eigentum für die jeweilige Wohnung, für ein Gebäude oder eine Wohnanlage liegt nicht bei den Bewohnern, sondern bei einem fremden Investor. Die Bewohner wohnen zur Miete.
• Rechtliche und wirtschaftliche Organisation
  • Der Investor kann beispielsweise ein Privatmann sein, der sein Geld aus Steuerersparnisgründen angelegt hat oder diese Wohnung als Alterssitz vorgesehen hat. Oder es kann ein Unternehmen der Wohnungswirtschaft sein.
  • Die Verhältnisse zwischen dem Vermieter und dem Mieter werden insbesondere durch das Mietrecht und durch die individuellen Mietverträge geregelt.
  • Die Regelung der Hausgemeinschaft (nicht zu verwechseln mit den gemeinschaftlichen Wohnprojekten) erfolgt über eine Hausordnung. Diese regelt die notwendigen Pflichten und Rechte der einzelnen Bewohner. In üblichen Mietverhältnissen handelt es sich eher um wichtige Grundregeln, um die Wohnfunktionen der einzelnen Wohnungen zu sichern z.B. Reinigung der Zuwege, Sauberkeit, Verhinderung von Lärmbelästigungen usw.. Die Hausordnung ist eher restriktiv aufgebaut, sie sichert nur das Notwendige. Sie aktiviert nicht, sie regt die Beteiligten nicht an zum Aufbau einer sozialen Gemeinschaft an.
• Vorteile
  • Keine Kapitalbindung - Wohnen auch für Menschen ohne besonderes Eigentum
  • Größtmögliche Flexibilität - Allerdings steht dem auf der anderen Seite ihre mögliche Kündbarkeit durch den Vermieter gegenüber, allerdings im Rahmen der Mieterschutzgesetze
  • Kein finanzielles Risiko für die Immobilie
  • Kein besonderer Aufwand - Die mit der Immobilie zusammenhängenden Pflichten der Verwaltung übernimmt der Vermieter
• Besonderheiten für gemeinschaftliches Wohnen: Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Verantwortung zu übernehmen und die gemeinschaftlichen Ziele im Projekt zu verankern, beispielsweise durch
  • Absichtserklärungen: Diese sind besonders gebräuchlich bei der Entwicklung von Wohnprojekten und werden abgeschlossen  zwischen dem Besitzer eines Grundstückes oder einer Alt-Immobilie und der Initiativgruppe
  • Mietergemeinschaft: Die Mieter schließen sich zu einer Gemeinschaft zusammen. Gebräuchliche Formen können Vereine oder Gesellschaften bürgerlichen Rechts sein. Diese Gemeinschaft berührt zunächst die Mietverhältnisse nicht. Diese rechtlich formierte Gemeinschaft kann aber Verträge abschließen mit dem Vermieter, beispielsweise für die Übernahme der Verwaltung der Gemeinschaftsräume oder dem Aufbau nachbarschaftlicher Netzwerke
  • Generalmieter: Wenn sich die Gruppe dies zutraut, kann sie die Rechte und Pflichten eines Generalmieters übernehmen. Das ist durchaus ein lohnenswertes Ziel, denn dann hat die Bewohnergemeinschaft weitgehende Möglichkeiten, die Gemeinschaft zu gestalten.. Ein Beispiel für diese Form ist die ZAG mit ihrem gemeinschaftlichen Wohnprojekt für Senioren in Karlsruhe www.zag-karlsruhe.de.

 

	Projektbeispiele Gemeinschaftliches Wohnen zur Miete
	Preungesheimer Ameisen mit der GSW Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH Frankfurt http://www.preungesheimer-ameisen.de/index.php   Mainzer Wohnbau Gemeinnütziges Siedlungswerk http://www.wohnbau-mainz.de/html/ProjektNackstr.htm   Freie Scholle http://www.freie-scholle.de/ unter Nachbarschaftshilfe und Gemeinschaftseinrichtungen

 
 

4.2.2. Gemeinschaftliches Wohnen in individuellem Eigentum

• Charakteristik: Das Eigentum für die jeweilige Wohnung oder das Haus liegt bei dem jeweiligen Bewohner, bei mehrgeschossigem Wohnungsbau im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). (s. Kap. 14. Rechtsformen)
• Vorteile
  • Verfügungsrechte über die eigene Wohnung
  • Geringe Wohnkosten bei finanziertem Eigentum
• Nachteile
  • Sicherung langfristiger gemeinschaftlicher Ziele ist schwierig und bedarf besonderer Rechtskonstruktionen z.B. Verankerung in der Teilungserklärung. Übliche Wohnungseigentumsanlagen sind für gemeinschaftliches Wohnen nicht geeignet.
  • Problematische Durchsetzung von Eigennutzung - Planen sie erst später ihren Einzug, müssen sie den Vormieter kündigen. Für eine Beteiligung an einem gemeinschaftlichen Wohnprojekt ist dies kaum zumutbar

 
 

4.2.3. Gemeinschaftliches Wohnen in gemeinschaftlichem Eigentum - zwischen Miete und Beteiligung

• Charakteristik
  • Das Eigentum für die jeweilige Wohnung und die Gesamtanlage liegt bei einem von der Gemeinschaft der Bewohner gegründeten bzw. getragenen Unternehmens z. B. einer Genossenschaft (s. Kap. 14 „Rechtsformen")
  • Selbstorganisation von A-Z - Die Bewohner übernehmen alle Rechte und Pflichten. Das begründet eine „echte" Verantwortungsgemeinschaft, allerdings auch mit allen damit verbundenen Gestaltungsmöglichkeiten. Wie erfolgreich dieses Modell sein kann, zeigen nicht zuletzt die Millionen Menschen, die eine Wohnung in den von Ihnen selbst getragenen traditionellen Wohnungsgenossenschaften bewohnen, meist für günstige Mieten und vielen Vorteilen einer solidarischen Gemeinschaft.
• Mögliche Vorteile:
  • Geringere Kapitalbindung - Sie gewinnen finanzielle Spielräume
  • Beteiligungsmöglichkeiten auch bei geringerer Bonität - viele Menschen haben nicht die notwendige Bonität, z.B. junge Familien oder im Alter, und können sich an solchen Projekten beteiligen
  • Flexibilität - Sie müssen meist nichts selbst um einen Nachfolger kümmern