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6. Wichtige Bausteine für die Projektentwicklung und -organisation

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Rainer Kroll, Forum Gemeinschaftliches Wohnen e.V.

Das Kapitel schliesst unmittelbar an an die Ausführungen im Kapitel 5 Projektstart an. Die einzelnen Kapitel betreffen grundsätzliche Handlungsbereiche einer Projektinitiative. Sie ersetzen in keiner Weise die entsprechenden Fachkapitel, sondern geben aus der Erfahrung und der Ueberschau zahlreicher Projekte eine erste Orientierung und Hinweise zu grundsätzlichen Überlegungen. Sie betreffen einige Punkte, an denen viele Projekte am Anfang ihrer Entwicklung Fehler machen oder mangels Informationen ueber machbare Perspektiven abgebrochen werden.

6.1. Grundstück und Objekt

Das Grundstück, das Objekt, die Lage und ihre Qualitäten sind wesentlich für den Erfolg eines Projektes: Das gilt für den Start eines Projektes, aber noch viel mehr für seine langfristige Entwicklung. Die Lage entscheidet maßgeblich darüber, ob sich Menschen jetzt und in Zukunft für das Wohnen in diesem Projekt entscheiden. Es sind die klassischen Fragen der Immobilienentwicklung, mit denen sich jede Projektinitiative beschäftigen muss: Verkehrsanbindung, Versorgung in der näheren Umgebung, Erholungswert, soziale Umgebung, Preis-Leistungsverhältnis, Entwicklungstendenzen und vieles mehr.
 
Ihre Initiativgruppe als respektierter Verhandlungspartner
Spätestens wenn Sie ein Grundstück oder ein geeignetes Objekt suchen, müssen Sie sich gezielt nach Außen präsentieren. Damit beginnt der Realitätstest für Ihr Projekt, die Glaubwürdigkeit ihrer Initiative und die Qualität des Konzeptes spielen die entscheidende Rolle. Ging es bei der Bildung der Kerngruppe und der weiteren Gemeinschaftsbildung um das Vertrauen, das sie innerhalb der Gruppe unter den beteiligten Personen entwickelt haben, so geht es jetzt um das Vertrauen, das Ihnen von Außen entgegengebracht werden muss. Dieses Vertrauen wird sich in der Bereitschaft ausdrücken, ihre Gruppe als ernsthaften Verhandlungspartner beim Aufsetzen der notwendigen Verträge zu akzeptieren. Hier brauchen die Initiativen viel Überzeugungskraft, gelegentlich auch viel Wohlwollen auf der anderen Seite. Denn die Initiativen sind wirtschaftlich und organisatorisch zu diesem Zeitpunkt meist nicht in der Lage, einen Kaufvertrag oder einen Mietvertrag für ein Gemeinschaftsprojekt zu unterschreiben. Es ist eine übliche Erfahrung vieler Projektinitiativen, dass sich die meisten Interessierten erst einfinden, wenn das Grundstück bekannt ist und noch besser, eine Planung und die Kosten auf dem Tisch liegen.
In Abhängigkeit von den Kompetenzen und zeitlichen Ressourcen sollten die Gruppen spätestens an diesem Punkt überlegen, ob sie professionelle Beratung hinzuziehen. Mit einem professionellen Auftritt, können Sie einen Gemeinde- oder Stadtrat oder einen privaten Grundstücksbesitzer am ehesten überzeugen. Auch vermeiden Sie Fehlentscheidungen bezüglich des Grundstückes oder der Reservierung. Ziel ist eine Option, eine Reservierung des Grundstücks für einen ausreichenden Zeitraum. In dieser Zeit muss die Projektgruppe die inhaltliche Konzeption, die rechtliche und wirtschaftliche Organisation ihres Projektes und die Bauplanung möglichst bis zur Genehmigungsreife entwickeln. Und vor allem müssen weitere Interessenten gewonnen werden, zumindest bis die Finanzierungsfähigkeit gesichert ist.

 
Praxistipp
 
Schauen Sie nach in Kapitel 10 Grundstück und Gebäude. Hier finden Sie viele Hinweise zur Beurteilung der Qualität eines Grundstückes und zur Vorgehensweise
 

6.2. Kosten und Finanzierung

Eine wichtige Frage, die sie beantworten müssen ist die Frage nach den Kosten, die sie sich leisten wollen und können und der Art der Finanzierung, die wiederum sehr eng mit der Frage des Eigentums und damit der Mitbestimmungsmöglichkeiten zusammenhängt.
 
Die wichtigste Botschaft gleich zu Beginn: Es gibt gemeinschaftliche Wohnprojekte für jeden Geldbeutel. Es gibt Projekte sogar für Obdachlose (www.abbeyfield.org, eine weltweite Organisation die sich gerade auch in Deutschland etabliert). In dem Segment, dass einer breiten Masse zugänglich sind uns Projekte bekannt ab ca. 3,20 Euro (Miethaussyndikat) bis etwa 12,80 Euro Miete, im Luxusbereich gibt es natürlich auch teurere Projekte, die uns hier nicht weiter interessieren sollen. Die finanziellen Beteiligungen reichen von 0.- Euro in reinen Mietprojekten über finanzielle Beteiligungen von unter 1% bis 25% des Wertes der eigenen Wohnung (Gestehungskosten) in Form von Mieterdarlehen oder Gesellschaftsanteilen bis hin zur vollen finanziellen Verantwortung für die eigenen Wohneinheit und den anteiligen Kosten der Gemeinschaftseinrichtungen.
Sicher ist es am einfachsten, wenn Sie selbst über die nötigen Finanzmittel von Beginn an verfügen. Wir wollen Sie aber auch darauf hinweisen, dass das Hindernis nicht grundsätzlich bei geringen finanziellen Mitteln liegt! Korrekterweise muss erwähnt werden, dass die niedrigpreisigen Projekte unter besonderen Umständen zustande kommen (z.B. Altbausubstanz) oder mit erheblichem Aufwand der Gruppenmitglieder für das Einsammeln zinsvergünstigter Kredite aus privatem Umfeld. Die Höhe des Geldes, das Sie zur Verfügung stellen müssen, muss also nicht die wichtigste Voraussetzung, sondern kann eher die Folge ihrer Vorgehensweise sein. Das tröstet vielleicht manche, die sich sagen: „Ich kann mir das nicht leisten! Oder „Ich muss erst wissen, was es kostet". Es gibt gemeinschaftliche Wohnprojekte für fast jeden Geldbeutel, es bedarf allerdings einer realistischen Einschätzung der eigenen Möglichkeiten und eine gute Kenntnis der verschiedenen Wege, zum Ziel zu kommen.
 
Darüber hinaus werden in den Projekten zunehmend Erfahrungen gesammelt mit einer neuen Form des Umgangs mit Geld: Jeder Betrag, der über das hinausgeht, was für die eigene Wohnung benötigt wird, ermöglicht beispielsweise Gemeinschaftseinrichtungen und -aktivitäten, oder die Hilfe für Menschen, die nicht in gleicher Weise über finanzielle Mittel verfügen. In manchen Projekten werden diese Beträge regelmäßig in Form von Solidar- oder Nachbarschaftsanteilen verrechnet.
In gleicher Weise gilt dies für das zur Verfügung gestellte Kapital: Steht es für einen Zins unterhalb des am Kapitalmarkt üblichen Satzes zur Verfügung, entstehen Gestaltungsspielräume im Projekt.
Durch eine soziale Intention, die mit der Zurverfügungstellung des Geldes zu besonderen Konditionen verbunden wird, entsteht eine soziale Rendite, ein sozialer Mehrwert, konkrete soziale Leistungsfähigkeit im Projekt. Interessant ist an dieser Stelle, das es zunehmend Organisationen gibt, die sich auf diese neuen Formen des Umgangs mit Geld ausrichten: Beispielhaft genannt werden können die gls-Bank, die Umweltbank, das bereits erwähnte Miethaussyndikat oder die stiftung trias, die Abbeyfieldhouse-Organisation usw.. Auch viele Genossenschaften zählen dazu. Adressen von Finanzierungsinstituten und Stiftungen finden Sie im Servicebereich.

6.2.1 Was können Sie monatlich an Finanzmitteln aufbringen

Die entscheidende Frage ist nicht die Höhe der Kosten für die kalte Wohneinheit, egal ob es sich um Miete handelt oder Abzahlungen eines Immobiliendarlehens. Entscheidend sind die Gesamtkosten je Monat. Dabei sind sämtliche Leistungen, die sie benötigen, also die Kaltkosten der Wohneinheit, die Nebenkosten, die Energiekosten, Umlagen für Gemeinschaftsräume und -einrichtungen, Pauschalen für professionelle Betreuung und individuelle Leistungen zu berücksichtigen. Machen sie eine Vorschau in die Zukunft:
  • Wie werden sich die Mieten oder Kosten für ihre Wohneinheit zukünftig entwickeln?
  • Sind die Eigentumsverhältnisse und ihre Wohnung auf Dauer sicher?
  • Was passiert, wenn die Energiepreise weiter steigen?
  • Welche Kosten können Sie in ihrer jetzigen oder in der zukünftigen Wohnung sparen, wenn es einmal finanziell eng wird?
  • Was ist, wenn Sie umziehen müssen bei Pflegebedürftigkeit?
Ziehen Sie eine Gesamtbilanz und berücksichtigen Sie auch die Frage eines selbst bestimmten Lebens und würdigen Alterns. Gehen sie nicht nur von ihrem jetzigen Gesundheitszustand oder Belastbarkeit aus. Und versuchen Sie eine ganzheitliche Betrachtung: Nicht alles kann monetär bewertet werden. Menschliche Zuwendung ist ein hohes Gut.

6.2.2 Was können Sie einmalig an Finanzmitteln aufbringen

Von Mieterdarlehen und Genossenschaftsanteilen in geringer Höhe bis zu Wohnberechtigungen und Erwerb von Wohnrechten oder Gesellschaftsanteilen oder der vollständigen Eigenfinanzierung der eigenen Wohneinheit, es gibt zahlreiche Formen der Kostenbeteiligung. Neben der Frage der Verfügbarkeit eigenen Vermögens können folgende Fragen von Bedeutung sein, die ihre Anforderungen an ein Projekt, an dem sie sich beteiligen wollen, mit bestimmen können:
  • Sind Sie noch kreditwürdig bei Banken oder Sparkassen?
  • Haben Sie einen Verwandten-, Freundes- und Bekanntenkreis, der sie finanziell unterstützen würde?
  • Trauen Sie sich zu, sich an einem Projekt zu beteiligen, in dem die Beteiligten weitere Kapitalanteile oder eigenkapitalähnliche Mittel oder Darlehen einwerben?
  • Wie sicher soll ihre Wohnung sein, auch in hohem Alter?
  • Ist ihre Wohnung sicher vor dem Zugriff des Sozialamtes?
  • Wie wollen sie mit dem Thema Vererben umgehen?
  • Kommen für Sie persönlich oder ihr Projekt Fördermittel in Betracht?
  • Können Sie Möglichkeiten nutzen, Steuern zu sparen?
 
 
Praxistipp
 
Über Grundfragen der Finanzierung können Sie sich im Kapitel 12 „Finanzierung" informieren. Hier finden Sie auch Hinweise auf zahlreiche Möglichkeiten der Information und der weiteren Beratung. Oder nutzen Sie unseren Servicebereich mit seinen umfangreichen Hinweisen. Lassen Sie sich beraten von erfahrenen Projekt- oder Finanzberatern.
 
Sie verfügen nicht über ausreichende Finanzmittel? Dann gibt es zahlreiche Möglichkeiten, entweder die Kosten niedrig zu halten oder kostengünstige Finanzmittel einzuwerben. Wichtig ist, dass sie sich für ein Projekt entscheiden, dass gute Aussichten hat, ihre Möglichkeiten entsprechen zu können. Es ist eher unwahrscheinlich, an ein solches Projekt zu kommen, wenn es bereits fertig erstellt ist, oder wenn die niedrigen Kosten geklärt sind. Denn zu diesem Zeitpunkt ist das Projekt in der Regel vollständig vergeben, eben an die Menschen, die sich für den Erfolg des Projektes eingesetzt haben. Lassen Sie sich also ermutigen, Kosten zu sparen und alternative Finanzierungswege zu gehen:
  • Zahlreiche Projektinitiativen entscheiden sich für kleine Wohneinheiten und leisten sich zum Ausgleich umfangreiche Gemeinschaftsbereiche. Da diese Flächen von vielen finanziert werden, ergibt sich unter dem Strich eine überschaubare monatliche Gesamtbelastung. Das Leben in einer solchen Einrichtung kann trotz einer kleineren Wohnung eine viel größere Annehmlichkeiten und vor allem (Mit-) Gestaltungsmöglichkeiten bieten wie das Wohnen in einer einzelnen Wohnung. Es kommt also nicht unbedingt auf den Quadratmeterpreis an!
  • Bleiben Sie in ihrer bisherigen Wohnung wohnen, oder ziehen Sie in eine günstige Wohnung und beteiligen Sie sich an einer sozialen Netzwerkorganisation. Oder gründen Sie selber eine Initiative in ihrem Wohnviertel.
  • Suchen Sie sich einen Architekten mit ausgewiesener Erfahrung im kostengünstigen Bauen. Die Bauministerien auf Bundes- und Landesebene veranstalten immer wieder Wettbewerbe zum kostengünstigen Bauen. Schauen Sie im Servicebereich unter den entsprechenden Adressen nach
  • Entscheiden sie sich für eine Gebrauchtimmobilie, und wenn Sie können, bringen Sie Eigenleistungen ein. Diese Projekte haben in der Regel nicht den Komfort und den nachhaltigen Energiestandard beim Energieverbrauch: Aber wirtschaftlich und ökologisch sinnvoll ist die Sanierung und Revitalisierung des Wohnungsbestandes allemal.
  • Entscheiden Sie sich für ein Projekt, hinter dem eine gemeinnützige oder Gemeinwohlidee steht. Ideen, die anderen Menschen eine Spende, eine Zustiftung, eine finanzielle Unterstützung oder Beteiligung wert sind, weil sie einen sozialen Mehrwert erkennen, den sie mit ihrem Geld unterstützen. Dann besteht auch die Chance, dass sie zusätzliche Mittel einwerben.
  • Prüfen Sie, ob sie in ihrer Bekanntschaft oder Verwandtschaft oder unter Ihren Freunden Menschen finden, die bereits sind, ihnen zinsvergünstigt und über längere Zeiträume Finanzmittel zur Verfügung zu stellen. Wirken Sie mit in Projekten, in denen auch andere Menschen diesen Weg gehen oder gegangen sind. Sie profitieren von der Erafhrung und der Zusammenarbeit mit Gleichgesinnten
  • Wenn Sie nicht mehr kreditwürdig sind: machen Sie mit bei einem Beteiligungsmodell wie beispielsweise einer Genossenschaft oder einer anderen Gesellschaftsform, in der nicht sie selbst, sondern die Gesellschaft die Finanzierung durchführt und sie selbst sich nur mit einem Anteil beteiligen. Das kann auch den Vorteil haben, dass sie finanzielle Mittel freibekommen, für die vorgezogene Erbschaft, oder für eigene Unternehmungen.
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