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6.3. Strategien und Vorgehensweise

6.3.1 Politische und gesellschaftliche Unterstützung

Machen Sie ein klare Analyse, wessen Interessen durch ihr Projekt berührt sind und wen sie für ihr Projekt benötigen: Die Nachbarn und Nachbarinnen, den Gemeinde- oder Stadtrat, mindestens die Mehrheitsfraktionen, den Bürgermeister oder die Bürgermeisterin, den Baudezernenten oder die Baudezernentin, den Leiter oder die Leiterin des Stadtplanungsamtes, die Presse usw.? Sorgen Sie für den notwendigen Rückhalt ihres Projektes in der lokalen Politik und Gesellschaft. Dies gilt ganz besonders, wenn der Erfolg ihres Vorhabens von diesen Interessenhaltern abhängig ist. Also zum Beispiel, wenn Sie ein Grundstück der Stadt erwerben wollen oder Baurecht für ihr Projekt benötigen und für die entsprechenden Entscheidungen den Stadt- oder Gemeinderat benötigen.
 

6.3.2 Zeitbedarf und -planung

Planen Sie realistische Zeiträume. Für ihre Kalkulation haben wir einige Erfahrungswerte zusammengestellt:
Für eine Baugemeinschaft benötigen Sie in Städten, in den dieses Instrument seit langem eingeführt ist, ca. ein halbes bis dreiviertel Jahr vom ersten Kennen Lernen bis zum Baubeginn. In Gemeinden, in denen dieses Instrument erst eingeführt werden muss, sind es etwa 12 - 15 Monate.
Gemeinschaftliche Wohnprojekte, bei denen soziale Inhalte im Mittelpunkt stehen, brauchen erfahrungsgemäß längere Zeiträume: Es kommt auf viele Faktoren an, die den Erfolg und die Geschwindigkeit bestimmen:

• Auf den Anspruch der Gruppe an Inhalte und Beteiligte,
• auf die Akzeptanz der Initiative in der jeweiligen Kommune und Region,
• auf ihr Engagement zur Einwerbung weiterer Mitwirker
• die Grundstücksverfügbarkeit,
• sowie auf ihre finanziellen Möglichkeiten und
• die Professionalität ihres Vorgehens,

um nur einige der wichtigen Faktoren zu nennen. Mit mindestens ein- bis anderthalb Jahren sollte gerechnet werden, es können aber auch 2 bis 3 Jahren werden. Die Angaben gehen von Projekten mit intensiver Beratung oder Begleitung aus, die zumindest einsetzt, sobald die ersten Findungsprozesse abgeschlossen sind und es um Grundstücke, konkrete Wohnungen und Planung geht.
Die Zeiten erscheinen auf den ersten Blick lang, bitte bedenken Sie aber, dass der Zeitablauf für sie enorme Vorteile bringen kann:

• Sie erhalten, wenn sie früh genug einsteigen, die Möglichkeit, die Konzeption des Projektes, die Lage und die gesamte Planung und Architektur mit zu bestimmen. Für ihre individuelle Wohneinheit können Sie weit mehr als üblich eine individuelle Planung umsetzen.
• Sie lernen sich gut kennen, gute Nachbarschaften können entstehen. Insbesondere für die Umsetzung sozialer Inhalte ist es von grundlegender Bedeutung, dem Kennen Lernens seine notwendige Zeit zu geben.
• Sie haben die Chance, Projekte mit besonderen Zielen umzusetzen, das benötigt Zeit für die Überzeugungsarbeit und Ausarbeitung.

Bedenken Sie, dass Sie bei einer üblichen Wohnungssuche, bei einem Wohnungs- oder Hauskauf ebenfalls einige Zeit benötigen, bis sie etwas Passendes gefunden haben. Und Sie haben die gesamten Vorteile aus der Gemeinschaft nicht. Es ist ein Abwägungsprozess, bei dem die Chancen auf eine zukunftsweisende Wohn- und Lebensform den Aufwand gut wettmachen kann.
 

6.3.3 Verbindlichkeit und finanzielle Beteiligung

An bestimmten Stellen im Entwicklungsprozess ist die Verbindlichkeit von besonderer Bedeutung für den Ablauf des Projektes:
 

• Anhandgabe des Grundstückes („Option"): Für das Grundstück brauchen Sie eine Option. Beachten Sie, dass Grundstücksgeschäfte nur verbindlich sind, wenn Sie einen notariellen Vertrag abgeschlossen haben. Können Sie noch nicht kaufen und handelt es sich um einen privaten Grundstücksverkäufer, sichern sie das Grundstück für einen ausreichenden Zeitraum durch ein notarielles Kaufangebot, dass der Grundstücksbesitzer Ihnen unterbreitet. In diesem Kaufvertrag, den sie mit einer ausreichenden Frist annehmen können, sollten sämtliche Dinge bereits geregelt sein. Bei einer Kommune ist dies in der Regel nicht üblich, bestehen Sie aber auf einem formellen Beschluss des Gemeinderates und/oder einem offiziellen Schriftstück der Kommune. Üblich sind auch städtebauliche Verträge. Fangen Sie ein konkretes, auf ein Grundstück bezogenes Projekt nicht vorher an, höchstens machen Sie für eine sehr kurze und genau verabredete Zeit eine Marktuntersuchung. Nähere Informationen erhalten sie im Kapitel 10 „Grundstück und Gebäude"  oder im Kapitel 15 „Recht und Verträge".

 

• Verbindlichkeit unter den Interessenten: Schaffen Sie Verbindlichkeit unter den Interessenten. Das erreichen sie vor allem durch einen finanziellen Beitrag aller Beteiligten. Empfehlenswert ist ein Vorgehen in einzelnen Schritten: Angepasst an den Planungs- und Entwicklungsfortschritt erhöht sich die finanzielle Beteiligung. Das ist für jeden nachvollziehbar, denn mit jedem Schritt steigt der Aufwand, der getrieben werden muss. Der Betrag bzw. die Beträge sollten so hoch sein, dass es unangenehm ist, wenn Sie verloren sind, dass es aber die Beteiligten finanziell nicht gefährdet. Zu kleine Beträge, die leicht verschmerzt werden können, erzeugen im Zweifelfall keine Verbindlichkeit. Die Beträge sind natürlich bei den verschiedenen Arten von Projekten und den unterschiedlichen finanziellen Möglichkeiten der Beteiligten sehr unterschiedlich. Es gibt auch unterschiedliche Vorgehensweisen: Von kleinen laufenden Beträgen, kleineren oder größeren Einstiegsbeträgen, und gestaffelten Beträgen entsprechend dem Projektfortschritt. Bitte bedenken Sie, dass Sie hoch qualifizierte Planungs- und Beratungsarbeit benötigen, im Zweifelsfall soll auch die Haftung von den Planern und Beratern übernommen werden. Bis zum Grundstückskauf sollte der Betrag die anfallenden Kosten an Planung und Beratung, an Öffentlichkeitsarbeit und Werbung sowie eigene Kosten der Interessentengemeinschaft decken. Verschiedene professionell geführte Projekte rechnen in dieser Phase mit bis zu 120.- Euro je Quadratmeter Wohn- oder Gewerbefläche an Vorkosten. Eine schrittweise Erhebung entsprechend dem Planungsfortschritt bildet die zunehmende Verantwortung der Beteiligten am besten ab, im Gegenzug kann jeder aussteigen, wenn das Projekt nicht mehr seinen Vorstellungen entspricht. Ein Mietprojekt wird natürlich anders vorgehen müssen, je nach Modell trägt der Investitionspartner die Kosten für die Vorplanung zum größtenteils oder vollständig.

 

• Verbindlichkeit von Entscheidungen: Jeder und jede Beteiligte muss sich auf die Entscheidungen der Anderen verlassen können. Das heißt, sie müssen zwischen denen, die das Projekt bereits ernsthaft verfolgen, und denen, die ein erstes Interesse und noch viele Fragen haben, unterscheiden. Dies erreichen Sie, indem die Interessengemeinschaft eine Organisation gründen, z.B. in Form eines Vereins oder einer Planungsgemeinschaft. Nehmen Sie ein Eintrittsgeld, dann ist die Sache klar: Wer an Entscheidungen teilhaben will, der muss sich eindeutig entscheiden und sich engagieren. Mit der Satzung oder dem Gesellschaftsvertrag legen Sie die Rechte und Pflichten der Beteiligten fest. Sie regeln die Abstimmungsprozeduren, die Mehrheiten je nach Schwere der Entscheidung, die Vertretung der Interessenten untereinander, und die Vertretung der Projektgruppe nach Außen durch einen oder besser zwei Geschäftführer oder Geschäftsführerrinnen. nach Außen. Einzelheiten finden Sie im Kapitel 15 „Recht und Verträge".